skip to Main Content

Как продать приватизированную квартиру: необходимые документы, процедура, возможные риски

Продажа приватизированной квартиры

Приватизация жилья предполагает его бесплатную передачу людям, находящимся в ней согласно договору соцнайма. Новым собственникам необходимо содержать квартиру и общепользовательскую территорию в надлежащем виде, оплачивать налог на недвижимость и выполнять другие обязательства. Также они вправе продать жилье. Рассмотрим, как проводится продажа приватизированной квартиры.

Основные сведения

В начале 2017 года Госдума приняла закон о бессрочной безвозмездной приватизации. В итоге направить заявление на приватизацию допускается в любой момент времени, и плата за это взиматься не будет.

Каждый гражданин РФ вправе воспользоваться возможностью провести приватизацию только 1 раз в жизни. Регион его проживания непринципиален. Но несовершеннолетние дети, которые были включены в список собственников квартиры, после 18 лет вправе приватизировать еще одно жилье, где они зарегистрированы.

Продать приватизированное жилье можно после того, как собственники получили право распоряжаться данной квартирой – то есть после госрегистрации права собственности в Росреестре и получения выписки из ЕГРН. Законодательство РФ не устанавливает определенного срока, по истечении которого можно продать квартиру, однако отдельные нюансы касаются налогообложения.

Наши эксперты знают ответ на ваш вопрос
Бесплатная юридическая консультация
Желаете узнать, как найти решение вашей проблемы? Спросите об этом нашего юриста по форме. Это бесплатно, быстро и удобно!
или по номерам телефона:
phoneСанкт-Петербург: +7 (812) 425-66-30 доб.532
phoneВсе Регионы РФ: 8 (800) 350-23-69 доб.532

Особенности оплаты налога

Если приватизированное жилье более 3 лет в собственности, то налог не платится. Если оно менее 3 лет в собственности, то продавец оплачивает НДФЛ в размере 13%. Данный 3-летний период, по истечении которого человек освобождается от налогообложения, актуален только для жилья, полученного в собственность посредством приватизации. Для остальных видов жилья действует 5-летний срок.

Также можно воспользоваться налоговым вычетом. Его размер составляет 1 млн рублей. Так, если приватизированное жилье продается за 3 млн рублей, то после вычета налоговая база составит 2 млн рублей, то есть 2 000 000 х 13% = 260 тысяч рублей размер налога.

При продаже приватизированного жилья не рекомендуется использовать обходные пути с целью ухода от налогообложения. Сотрудники налоговых органов с легкостью вычислят уход от налогов посредством дарения, договора мены, и нарушителю в этом случае потребуется заплатить крупный штраф.

Риск для покупателя

Для покупателя существует только один риск. Приватизация квартиры проводится по заявлению зарегистрированных в ней жильцов. Она оформляется в виде Договора передачи жилья в собственность людей, регистрируемого в Росреестре.

Но кто-либо из прописанных в жилье членов семьи вправе отказаться от приватизации. Ему потребуется оформить письменное заявление с требованием исключить его из перечня собственников. Подобным шагом за ним сохраняется право на бессрочное нахождение в квартире.

Если квартиру приобрел другой человек, то он не сможет в понудительном порядке выписать прописанного в ней человека, ранее отказавшегося от приватизации. По этой причине нужно внимательно изучить все документы на продаваемое жилье и при необходимости получить консультацию юриста.

Но при совокупности следующих обстоятельств собственник жилья может выписать человека, отказавшегося от приватизации, через суд:

  • добровольный переезд в другую квартиру вместе со всеми личными вещами;
  • продолжительное отсутствие в жилье, отсутствие попыток вернуться;
  • продолжительная неуплата коммуналки.

Истцу потребуется подготовить все относящиеся к делу доказательственные документы – чеки, квитанции, справки и т. д.

Процедура продажи приватизированного жилья

Продажа жилья состоит из следующих этапов.

  • Оценка стоимости имущества. Не рекомендуется необъективно завышать цену недвижимости, иначе есть риск так и не найти покупателя. Для повышения стоимости жилья можно, к примеру, провести в ней ремонт.
  • Сбор необходимых документов, выписка прописанных жильцов.
  • Составление объявления. В нем необходимо указать такие сведения о квартире: площадь жилья, этажность, количество комнат, адрес, расстояние до метро и других важных социальных объектов, стоимость жилья, отсутствие или наличие возможности торга. Рекомендуется приложить фотографии.
  • Подготовка жилья к посещению потенциального покупателя (уборка, мелкий косметический ремонт).
  • Оформление сделки купли-продажи. Оно предполагает выбор перевода денежных средств, формата соглашения по отчуждению квартиры. Имеет значение и наличие третьих лиц (юриста, сотрудника нотариального агентства).

Необходимые документы

Продавцу потребуется подготовить следующий перечень документов.

  • Документ, подтверждающий наличие права собственности на продаваемое жилье. В ситуации с приватизацией им выступает договор передачи жилья в собственность.
  • Договор купли-продажи квартиры. Он подписывается перед регистрацией с покупателем.
  • Паспорт.
  • Доверенность, если жилье продается по ней.
  • Заявление о госрегистрации. Оно составляется перед направлением документов на регистрацию.
  • Квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины. Ее можно получить в месте подачи документов на регистрацию.

Выше перечислены основные документы, но есть и дополнительные, которые тоже могут потребоваться от продавца.

  • Кадастровый паспорт жилья. Если квартира не стоит на кадастровом учете, то потребуется данный документ. Дополнительно паспорт могут затребовать банк-кредитор при оформлении ипотеки, а также сотрудники органов опеки.
  • Брачный контракт, соглашение о разделе общего супружеского имущества, судебное постановление о разделе имущества и другой документ, который необходим для подтверждения отсутствия прав супруга на продаваемую квартиру. Но если вторая сторона тоже имеет права на жилье, то потребуется письменное согласие супруга.
  • Если продавец живет с несовершеннолетними детьми, причем они тоже имеют права на квартиру, то необходимо оформить согласие представителей органов опеки на проведение сделки купли-продажи.
  • Если у жилья несколько собственников, причем кто-либо из них ограничен в дееспособности по судебному постановлению, тоже потребуется согласие представителей органов опеки.
  • При продаже доли в жилье потребуется документ, подтверждающий тот факт, что остальные собственники квартиры ознакомлены с проведением процедуры.
  • При смене ФИО необходимо предоставить соответствующие документы – к примеру, свидетельство о разводе. Получить их можно в ЗАГСе.
  • Если собственник находился в заключении и отбыл наказание, то он предоставляет справку об освобождении, оформляемую у начальника тюремного учреждения. Если кто-либо из собственников отбывает наказание, то к общему списку документов добавляются справка о заключении и судебное постановление о лишении свободы.

До 2016 года продавцы предоставляли свидетельство о регистрации права собственности, оформляемое в Росреестре. Но на текущий момент данные документы перестали выдаваться. Доказательством права собственности служит выписка из ЕГРП, подтверждающая наличие записи в электронной базе ЕГРП.

При этом покупатель вправе потребовать у продавца такие документы:

  • выписка из домовой книги: если продается доля в квартире с прописанными жильцами, то она покажет, кто в ней зарегистрирован сейчас или был зарегистрирован в прошлом;
  • ксерокопия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии долгов по коммуналке;
  • справки из НД и ПНД, подтверждающие, что у продавца отсутствуют психические расстройства, что он дееспособен и вправе продавать жилье;
  • справка об оценке жилья: если документ требуется для одобрения в банке ипотечного кредита, то самому покупателю потребуется выбрать компанию-оценщика и оплатить ее услуги;
  • техпаспорт, разрешение на перепланировку, если она проводилась в квартире;
  • акт приема-передачи жилья;
  • расписка, подтверждающая факт получения денежных средств продавцом.

Особенности составления расписки

Документ составляется в 2 экземплярах – от руки или в распечатанном виде. В расписке потребуется указать такие сведения:

  • название документа, дата и адрес ее написания;
  • информация о продавце и покупателе: ФИО, паспортные данные, адреса проживания;
  • сумма переданных продавцу денежных средств – цифрами и прописью;
  • подпись составителя с расшифровкой ФИО (все это должно быть написано от руки).

Рекомендуется составлять расписку при свидетелях, которые тоже на ней распишутся. При этом заверение документа сотрудником нотариального агентства необязательно.

Если в расписке отсутствуют какие-либо необходимые сведения, то она не обладает юридической силой, и ее можно оспорить через суд, что представляет риски для продавца.

Документ следует составить даже в том случае, если денежные средства передаются продавцу безналичным способом.

Подводим итоги

Таким образом, продажа приватизированного жилья обладает своими нюансами. Продать его допускается сразу после того, как она перешла в собственность зарегистрированных в ней людей. Но рекомендуется выждать 3-летний срок, чтобы не платить налог в размере 13%. Если продать квартиру нужно раньше, то можно воспользоваться вычетом в 1 млн рублей. В некоторых случаях без согласия супруга продать жилье не получится.

При изучении документов продавцу необходимо ознакомиться с тем, кто прописан в семье, есть ли среди зарегистрированных в жилье люди, которые отказались от приватизации. Если человек обладает правом бессрочного пользования жильем, проживает в квартире на постоянной основе, исправно оплачивает коммуналку, то выселить его не получится даже через суд.

Если у Вас есть вопросы, то наш дежурный юрист готов бесплатно вас проконсультировать
phoneСанкт-Петербург: +7 (812) 425-66-30 доб.532
phoneВсе Регионы РФ: 8 (800) 350-23-69 доб.532

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Back To Top