Процедура дарения квартиры близкому родственнику

Совершеннолетний, дееспособный собственник квартиры может подарить жилье любому человеку на безвозмездной основе. Дарственная должна соответствовать законодательным нормам и требованиям, иначе ее могут признать юридически недействительной. Рассмотрим, как проводится дарение квартиры близкому родственнику в 2024 году и какие документы нужно предоставить.

Дарение – двусторонняя сделка, которая проводится только с согласия одаряемого на безвозмездной основе. Договор дарения оформляется в письменной форме – в устной форме он недействителен. Одаряемый становится единоличным собственником квартиры, даже если состоит в официальном супружеском союзе.

Дарственная оформляется при жизни дарителя. Если условия договоренности предполагают передачу квартиры одаряемому после смерти собственника, то подобная сделка считается ничтожной. Также дарственная признается притворной или мнимой, если по условиям договора в сделке за подарок передаются деньги или иные права. Запрещено оформлять дарственные на имя госслужащих, работников социальных учреждений, а также между юридическими лицами во избежание превышения должностных полномочий.

Если квартира не состоит на кадастровом учете, то подарить ее не получится. Аналогичное ограничение действует и в том случае, если имущество арестовано или находится в залоге у банка как ипотечное. Однако если банк выдал официальное разрешение на проведение сделки, то подарить родственнику получится и ипотечную квартиру.

При наличии веских обстоятельств даритель может отменить действие документа – например, одаряемый покушался на его жизнь или на жизнь его близких людей, наносил значительный ущерб квартире или под воздействием угроз, насилия заставил пострадавшего составить договор.

Составить дарственную допускается в МФЦ, у риелтора, юриста, нотариуса. Также допускается самостоятельно найти в интернете готовые бланки договора, заполнить их и предоставить в Росреестр для регистрации сделки.

Если дарится все жилье целиком, то нотариальное удостоверение дарственной не требуется. Но в любом случае договор дарения необходимо зарегистрировать в Росреестре – иначе он не будет считаться заключенным. При этом даритель может оформить договор с одаряемым и зарегистрировать его по своему усмотрению в Росреестре только по истечении длительного времени.

Дарственная составляется в обычной бумажной форме – от руки или в печатном виде. В ней недопустимы ошибки, помарки, исправления, двусмысленные выражения.

Договор дарения квартиры близкому родственнику должен содержать следующие сведения:

• город, число, месяц и год составления документа;
• информация о дарителе и одаряемом: ФИО, данные паспортов, адреса регистрации;
• предмет договора: адрес и площадь квартиры, кадастровый №, основания для возникновения прав собственности;
• права и обязательства сторон: указание на то, что после регистрации договора одаряемый обязуется оплачивать налоги на Недвижимость, возмещать расходы на эксплуатацию жилья и т. д.;
• гарантия дарителя на то, что до оформления дарственной квартира не продавалась, не дарилась, не закладывалась, не состояла под запретом или арестом;
• порядок передачи Право собственности одаряемому;
• указание на то, кто несет расходы по оформлению дарственной;
• порядок разрешения спорных ситуаций (обычно подобные проблемы решаются в суде);
• заключительные положения – например, порядок внесения в договор изменений, его расторжения;
• подписи сторон.

Документы для МФЦ или Росреестра следующие:

• паспорта участников сделки;
• 3 экземпляра дарственной – по два на каждого участника сделки, третий остается в Росреестре;
• оригинал и копия свидетельства о праве собственности на жилье;
• письменное разрешение мужа/жены дарителя, если квартира приобреталась в браке;
• квитанция об оплаченной госпошлине.

Если документы подаются через госуслуги, то сумма госпошлины составит 1400 рублей, так как действует 30% скидка. Если заявители проводят процедуру через МФЦ лично, то сумма госпошлины составляет 2000 рублей.

Если человек не имеет возможности прибыть в МФЦ, то выражать его интересы может официальный представитель по доверенности. Для этого необходимо вызвать нотариуса на дом, чтобы он оформил Доверенность на третье лицо. Другой вариант – заключить договор дарения через нотариуса в домашних условиях.

В случае если дарственная удостоверялась у нотариуса, то специалист сам в день обращения заявителей направляет документы на регистрацию сделки в Росреестр. Плата за эту услугу не взимается – заявителям необходимо только оплатить пошлину, которая устанавливается за регистрацию договора.

После оказания услуги можно забрать документы у сотрудника нотариального агентства, в МФЦ или в Росреестре – все зависит от того, куда обращались участники сделки.

Срок регистрации сделки – 1 рабочий день, если Нотариус направлял документацию в электронном виде. Если нотариус или заявители обращались лично в Росреестр, то срок составляет 5 рабочих дней.

При подаче документов через МФЦ срок оказания услуги увеличивается еще на несколько дней, необходимых для пересылки документации. При обращении в МФЦ заявителям выдадут расписку о приеме документов, которая будет содержать приблизительную дату готовности услуги. Чаще всего срок оказания услуги не превышает 1 недели.

Если имущество передается между близкими родственниками, то одаряемый налоги не оплачивает. К таким родственникам дарителя по закону причисляются его супруг, родитель, ребенок, бабушка, дедушка, родной брат, сестра.

Если квартира передается между дарителем и третьим лицом, то последнему потребуется оплатить Налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры. Налог нужно оплатить до 30 апреля следующего года, направив в ФНС декларацию с указанием суммы дохода. Сотрудники ФНС рассчитают кадастровую стоимость жилья и проинформируют заявителя о сумме к оплате.

В случае если одаряемый планирует продать квартиру, то ему необходимо принимать в учет наименьший срок владения жильем, по истечении которого сделка подоходным налогом не облагается:

• если квартира получена от близкого родственника, то наименьший срок владения – 3 года;
• если квартира получена от неродного человека, то наименьший срок, по истечении которого налоги не взыскиваются, – 5 лет.

Налог в собственности менее 3 лет на единственное жилье устанавливается: продать имущество без налога можно только в том случае, если человек ею владел более 3 лет.

Если Продавец не готов ждать 3-5 года, то ему придется заплатить налог, но в то же время ему доступен вычет. Так, можно из дохода от продажи имущества вычесть стоимость квартиры, с которой собственник заплатил налог сразу при получении имущества в дар (актуально для лиц, не связанных родственными отношениями). С 2020 года налог рассчитывается от кадастровой стоимости квартиры.

А если жилье передавалось между близкими родственниками, то при его продаже тоже можно воспользоваться вычетом, несмотря на то что при получении квартиры Подоходный налог не оплачивался. Есть возможность при продаже жилья вычесть из полученного дохода фактические расходы, которые даритель понес на приобретение данной квартиры. Однако необходимо соблюдение условия: даритель не должен был пользоваться вычетом по этим расходам в прошлом.

Специалисты не советуют заключать договоры дарения пожилым людям, даже если в качестве одаряемых выступают близкие родственники. Практика содержит случаи, когда дарители лишаются жилья, так как в нем уже проживает одаряемый со своей семьей. Например, даритель устно договорился о том, что он будет проживать в квартире до конца жизни. Такие договоренности часто нарушаются. В подобной ситуации рекомендуется составить договор ренты, а не дарения. В договоре ренты предусматривается передача квартиры родственнику после смерти дарителя при условии его пожизненного содержания.

Иногда возникает необходимость подарить квартиру несовершеннолетнему. Ставить подпись от лица ребенка должен его официальный представитель – родитель, опекун, попечитель. Но если, например, мать воспитывает ребенка одна и ей необходимо оформить на него дарственную, то фактически ей придется заключить договор дарения с самой собой. У специалистов нет однозначного мнения, как поступить в такой ситуации. Можно попытаться зарегистрировать сделку в Росреестре, то представители регистрационного органа могут в этом отказать.