Как правильно составить предварительный договор

Предварительный Договор купли-продажи – соглашение, по которому участники сделки гарантируют заключить главный договор в будущем. Если какой-либо участник несостоявшейся сделки откажется от взятых на себя обязательств, то их ожидает Штраф или принудительное исполнение условий в судебном порядке. Рассмотрим, как правильно составить предварительный договор квартиры, дома и земельного участка.

В тексте документа необходимо указать следующие сведения:

• город, дата составления;
• информация о сторонах соглашения: гражданство, ФИО, год и место рождения, паспортные данные;
• предмет договора: описание недвижимости, даже если она строящаяся, – кадастровый №, адрес, подъезд, этаж, площадь;
• подробное описание технического состояния жилья: данный пункт обезопасит покупателя от ситуации, когда Продавец демонтирует технику, заберет мебель несмотря на обещания ее оставить и т. д.;
• расчеты сторон: внесение задатка, аванса;
• ответственность сторон за невыполнение условий договора: за уклонение от заключения договора, за отказ оформлять документ – обращение пострадавшей стороны в суд, принуждение нарушителя возместить убытки истца, понесенные им в связи с незаключенным договором;
• период времени, в течение которого стороны должны оформить основной договор;
• перечень обстоятельств, при которых продавец и покупатель могут аннулировать преддоговор без неприятных последствий для себя;
• период времени, в течение которого после подписания договора необходимо передать жилье;
• период времени, в течение которого нужно вернуть покупателю аванс, если основное соглашение не будет оформлено;
• заключительные положения;
• ФИО и подписи сторон.

В случае если в преддоговоре не указан срок, в течение которого нужно заключить основной, то он составит 1 год – если участники соглашения не оформят основной договор, то действие предварительного будет завершено.

Потребуется указать сумму аванса или задатка. При этом если от сделки откажется покупатель, то он получит внесенный аванс обратно, а в случае задатка – последний остается у продавца. Если от сделки откажется продавец, то покупатель получит удвоенную сумму задатка.

В случае если по преддоговору переходит земельный участок, то в тексте соглашения необходимо указать его площадь, кадастровый номер, категорию земли, адрес объекта. Ознакомиться с образцом преддоговора по участку можно по этой ссылке.

В следующих ситуациях преддоговор потребуется удостоверить в нотариальном порядке:

• Основной договор необходимо удостоверить у нотариуса – например, продавец планирует продать долю в квартире;
• Участники соглашения приняли решение о нотариальном удостоверении основного договора несмотря на то, что Закон в их конкретном случае этого не требует.

Предварительный договор не требует обязательной регистрации в Росреестре.

Если покупатель планирует приобретать жилье в ипотеку, то в соглашении появляется третий участник – банк. Он может не одобрить выдачу кредита – в этом случае сделка сорвется, и покупателя может ожидать штраф. Рекомендуется заранее указать данные риски в тексте преддоговора.

При этом Сбербанк – единственный в России банк, для которого оформление предварительного договора выступает обязательным условием. Поскольку ипотека оформляется на продолжительное время, продавец и покупатель, выступающий клиентом для Сбербанка, должны получить совместные гарантии того, что сделка купли-продажи недвижимости не будет аннулирована в самый последний момент.

Для того чтобы заключить предварительный договор при намерении оформить ипотеку, покупателю потребуется:

• Выбрать объект недвижимости;
• Направить в банк заявку на получение ипотеки вместе с пакетом запрашиваемых документов;
• Заключить с продавцом преддоговор;
• Дождаться от банка одобрения заявки;
• Подписать ипотечный договор, после чего – главный договор купли-продажи жилья;
• Зарегистрировать сделку в Росреестре, зарегистрировать Залог.

В случае с ипотекой предварительный договор имеет преимущества для обеих сторон сделки. Покупатель получает возможность спокойно подготовить документы для кредита, дождаться одобрения банка, а продавец – оформить выписку, справку об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ. Благодаря предварительному договору участники сделки выполнят все запрашиваемые от них действиях в рамках установленных законом сроков.

В Сбербанке проверкой документов по кредиту и запланированной сделке занимается ипотечный менеджер. Сопровождение специалиста обеспечивает отсутствие проблем с законностью договоров и с исполнением их условий.

Если Сбербанк по каким-либо причинам не одобрит заявку на получение ипотеки, то покупатель вернет себе денежные средства, перечисленные продавцу в качестве задатка.

Глава 29 ГК РФ раскрывает основания для расторжения преддоговора:

• Участники соглашения пришли к обоюдному решению о расторжении предварительного соглашения;
• Обстоятельства, при которых оформлялся преддоговор, значительно изменились;
• Та или иная сторона соглашения допустила значительные нарушения условий договора.

Обратиться в суд с требованием обязать вторую сторону выполнить условия договора можно в течение полугода с того момента, как должен был быть заключен главный договор. Если участники несостоявшейся сделки приняли обоюдное решение отказаться заключать главный договор, то рекомендуется оформить соглашение о расторжении преддоговора во избежание возможных проблем в будущем.

Покупатель рискует столкнуться с невозможностью купить жилье, если продавец составил несколько преддоговоров, поскольку они регистрации не подлежат. Если владелец жилья продал Недвижимость по одному преддоговору из нескольких составленных, то несостоявшимся покупателям при желании возместить понесенные убытки потребуется обращаться в суд. Во избежание подобной ситуации покупателю стоит указать в преддоговоре условие о том, что продавец гарантирует отсутствие других преддоговоров, а также о большом штрафе за нарушение данного условия.

Также покупатель может обезопасить себя от возможных проблем с недвижимостью, если укажет в преддоговоре гарантию продавца об отсутствии обременения на жилье, наложенного на него ареста, об отсутствии судебных споров и залогов. За нарушение данного условия также нужно указать большой штраф, прописав право покупателя отказаться от заключения основного договора без штрафов и иных последствий.