skip to Main Content

Договор мены недвижимого имущества

Договор мены недвижимого имуществаСделки по мене недвижимости составляют только десятую часть от всех операций с недвижимым имуществом. Но иногда мена жилплощади вместо оформления сделки купли-продажи обходится гораздо дешевле. Данная операция представляет собой обязательства сторон передать в пользование друг друга определенный предмет вместе с правом собственности на него. Рассмотрим, как составить договор мены недвижимого имущества.

Основные положения

Согласно п. 1 ст. 567 ГК РФ, договор мены – соглашение, согласно которому каждая из сторон берет на себя обязанность по передаче второй стороне в собственность определенный предмет. Сделка не сопровождается финансовыми расчетами, кроме случаев, когда вследствие неравноценной стоимости недвижимости приходится доплачивать.

В отличие от договора мены, обмен представляет собой переход прав пользования между нанимателями жилья – права юридической собственности на недвижимость не возникает. А от сделки покупки-продажи договор мены отличается тем, что в этом случае стороны расплачиваются друг с другом не деньгами, а по бартеру.

Договор мены имеет 3 признака:

  • Направленность на передачу имущества – наподобие договора покупки-продажи, взятия в аренду и т. д.;
  • Встречная передача имущества в личную собственность второй стороне;
  • Одновременная передача права собственности после выполнения обязательства по передаче объектов.
Если обмениваемые квартиры неравноценны по стоимости, то сделка производится с доплатой: продавец, чья квартира стоит дешевле, выплачивает покупателю компенсацию. При этом компенсация может представлять собой не только денежные средства, но и ценные бумаги, пристройки. Она может распространяться и на движимое имущество. Размер и вид компенсации могут быть определены приглашенным независимым оценщиком или самостоятельно.

Договор мены может заключаться и между юридическими лицами. Обычно он затрагивает нежилые помещения для ведения бизнеса или какие-либо товары.

Внимание! По закону нельзя обменять муниципальное жилье на частное, и наоборот.
Наши эксперты знают ответ на Ваш вопрос
Хотите решить свою проблему? Бесплатно проконсультируйтесь у нашего юриста по форме или по номерам телефонов:

Преимущества и недостатки договора мены недвижимости

Практика показывает, что договор мены чаще всего оформляется между родственниками – например, между мужем и женой после расторжения супружеского союза. Также договор мены выгоден в том случае, если у собственника жилья есть желание купить квартиру с улучшенными условиями проживания (к примеру, переехать из окраины центра в город) и достаточные денежные средства для совершения доплаты.

Есть несколько преимуществ договора мены:

  • При мене равноценных по стоимости квартир сторонам не нужно проводить безналичные расчеты, оплачивая большую комиссию, арендуя банковские ячейки и другие услуги;
  • Можно составить соглашение в обычной письменной форме, не обращаясь к нотариусу.
Если кто-то из сторон оказался неблагочестивым участником сделки, то пострадавшая сторона вправе обратиться в суд и аннулировать соглашение. В этом случае каждый получает свое жилье обратно – только тот человек, который сделал недавно в квартире дорогостоящий ремонт, рискует столкнуться с финансовым ущербом. А по договору купли-продажи продавец может успеть потратить полученные со сделки денежные средства, и покупателю придется долгое время ожидать возврата денег.

Недостаток договора мены заключается в том, что каждому участнику сделки потребуется платить удвоенную госпошлину за регистрацию соглашения, поскольку для каждой стороны создаются отдельные договора отчуждения и получения недвижимости.

Как составить договор мены

В тексте необходимо указать следующие данные:

  • Город, дата составления;
  • Сведения об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
  • Предмет сделки: адрес квартир, которые подлежат мене, подробное описание их технического состояния, основания для возникновения прав собственности;
  • Указание на то, что аресты, споры на квартиру, прочие обременения отсутствуют;
  • Оценка стоимости квартир;
  • Наличие или отсутствие доплаты: если она есть, то потребуется указать, в какие сроки и в каком виде (безналичным способом или через наличный расчет) она будет произведена;
  • Указание на то, за чей счет будут ремонтироваться квартиры, кто будет оплачивать расходы, связанные с жильем и домом;
  • Количество составленных экземпляров;
  • Подписи участников соглашения.

Желательно указать в договоре подробное описание состояния квартир и отсутствие взаимных претензий друг к другу, касающихся качества жилья. Также рекомендуется прописать в тексте условие о том, что если после регистрации перехода прав собственности то или иное жилье будет изъято третьими лицами (например, не упомянутыми продавцом родственниками, имеющими право претендовать на долю в недвижимости), то потерпевший получит полное возмещение всех понесенных убытков от продавца.

Скачать образец документа можно по этой ссылке.

Для передачи жилья составляются передаточные акты.

Регистрация перехода права собственности

Необходимо зарегистрировать договор мены в Росреестре или через МФЦ. Сторонам потребуется иметь при себе следующие документы:

  • Заявление (образец) Росреестр.
  • Паспорта;
  • 3 экземпляра договора мены;
  • Нотариально удостоверенные разрешения супругов сторон на проведение сделки (можно предоставить брачный договор при его наличии);
  • Разрешения органов опеки, если владельцами жилья выступают несовершеннолетние.

При мене недвижимости между физическими лицами сумма госпошлины составит 2 000 рублей. При обращении в МФЦ срок регистрации сделки составит 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней.

Для сокращения срока можно удостоверить договор мены в нотариальном порядке – в этом случае нотариус самостоятельно направит договор в Росреестр, и срок регистрации сделки составит 1 рабочий день. Но в целом обращаться к нотариусу необязательно. Исключение – если обменивается не все жилье, а только доля в нем.

После регистрационных действий сделки стороны получат справки из ЕГРН с указанием о переходе прав собственности.

Налогообложение

Каждый участник сделки выступает одновременно и покупателем, и продавцом. Доход каждого человека учитывается при расчете налоговой базы. Для проведения расчетов используется минимальная стоимость квартир – умноженная на коэффициент 0,7 кадастровая стоимость жилья.

Налоги в 2021 году придется платить только в том случае, если срок владения жильем составит меньше 3 лет, а стоимость жилья составляет более 1 млн рублей. Размер подоходного налога составляет 13%.

Налоги платятся в обязательном порядке, если кто-то из участников сделки совершает доплату. Некоторые пытаются избежать налогов, не указывая доплату в договоре. Юридических последствий за это не предусмотрено, однако если кто-то из сторон сделки в дальнейшем откажется доплачивать, то пострадавший участник вряд ли сможет получить обещанное.

Есть и другой риск в попытке уйти от налогов. Сотрудники ФНС могут заподозрить то, что квартиры неравноценны по стоимости, и приостановить сделку. Тогда участникам соглашения потребуется предоставлять доказательства стоимости жилья.

Поделитесь с друзьями:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
Руслан Шаршаков

Руслан Шаршаков

Дипломированный, практикующий юрист со стажем 5 лет. В 2015 году окончил Московский государственный университет экономики, статистики и информатики по специальности Юриспруденция.

Опубликовано статей: 81

Комментариев: 0

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Back To Top