Как продать приватизированную квартиру

Распоряжаться государственным/муниципальным жильем можно только после того, как оно перейдет в личную собственность проживающих. При сделках с приватизированным жильем необходимо учитывать ряд особенностей. Рассмотрим, как продать приватизированную квартиру и какие проблемы могут возникнуть при проведении данной сделки.

Люди, которые живут в муниципальной/государственной квартире по договору соцнайма, не могут распоряжаться недвижимостью. Для этого им необходимо получить жилье в собственность.

Приватизация – бесплатная передача квартир, принадлежавших государству/муниципалитету, в личную собственность жильцов. Если квартира в долевой собственности, то владельцы с долями могут продать свои части самостоятельно или вместе. Такие сделки потребуется оформлять в нотариальном порядке.

Приватизировать жилье допускается только 1 раз в жизни. Однако если ребенок стал участником приватизации, то в совершеннолетнем возрасте он может провести процедуру еще раз. А продать приватизированную квартиру с прописанным ребенком можно только в том случае, если ему есть где прописаться. При этом дети до 14 лет должны быть зарегистрированы по тому же адресу, что и их родители или иные официальные представители (опекуны, попечители). А дети с 14 до 18 лет могут регистрироваться у близких родственников.

Продавать неприватизированную квартиру недопустимо. Однако провести сделку разрешается, если договор приватизации уже получен, но Право собственности пока не оформлено: после продажи квартиры сотрудники Росреестра сразу же внесут в ЕГРН пометку о предыдущем владельце и укажут факт перехода прав собственности к другому человеку.

Для проведения сделки потребуется подготовить:

• свидетельство о приватизации;
• договор купли-продажи;
• паспорт продавца (и Доверенность, если продажа осуществляется по ней);
• выписку из домовой книги;
• выписку из ЕГРП;
• техпаспорт;
• заявление о госрегистрации – составляется перед подачей документации на регистрацию;
• разрешение со стороны органов опеки, если один из владельцев жилья – несовершеннолетний или недееспособный по решению суда;
• квитанцию, устанавливающую факт оплаты госпошлины.

По запросу покупателя Продавец должен предоставить справку из ПНД, подтверждающую психическое здоровье собственника квартиры. Также потребуется справка об оценке жилья, если покупатель намерен оформить ипотеку.

Покупателю необходимо убедиться в том, что в договоре купли-продажи указаны все существенные условия сделки – порядок проведения денежных расчетов, условия выписки жильцов, дата фактической передачи жилья. Если квартира продается с долгом за Услуги ЖКХ, то покупатель может согласиться оплатить его, что снизит стоимость жилья на соразмерную сумму. Эти нюансы тоже необходимо указать в договоре.

Продавцу потребуется оплатить Налог в размере 13% от стоимости квартиры, если он владел ею менее 3 лет. В случае если длительность владения составила более 3 лет, то сделка проводится без налога.

Для расчета налога используется кадастровая стоимость недвижимости, узнать которую можно онлайн на сайте Росреестра.

Если квартира находится в долевой собственности, то совладельцы оплачивают налог согласно своим долям.

Можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей – он снизит размер налога. Если квартира находится в долевой собственности, то вычет действует для каждого договора.

Продажа приватизированной квартиры с долями, если все согласны, проблем не вызывает. Но можно ли продать квартиру с долями, если не все согласны на проведение этой сделки? Да, в соответствии со ст. 246 ГК РФ каждый собственник вправе распоряжаться своей долей по личному усмотрению. Он может подарить ее, продать, обменять. Однако у совладельцев есть преимущественное право на приобретение доли.

Таким образом, продавец сначала письменно должен проинформировать остальных владельцев о планируемой сделке и в течение 1 месяца ожидать от них ответа. На каждого человека потребуется составить оповещение в 2 экземплярах – на каждом из них будет стоять подпись совладельца. Также можно отправить уведомление по почте заказным письмом или через нотариуса. Это необходимо для того, чтобы у продавца остались письменные доказательства надлежащего уведомления совладельцев, если дело дойдет до суда.

Если кто-то из членов семьи не стал участвовать в приватизации, то за ним сохраняется право проживать в квартире всю жизнь. Жилье при продаже будет передано с прописанным человеком. В дальнейшем новый собственник не сможет выселить жильца.

Если семья живет с несовершеннолетним ребенком, то он будет автоматически причислен в число собственников при приватизации. Чтобы он не включался в число собственников, потребуется получить разрешение органов опеки. Если в семье продавца дети не включены в число собственников, причем письменного разрешения на это со стороны представителей органов опеки тоже нет, то покупателю не рекомендуется приобретать такую квартиру.

Если квартира была продана с долями несовершеннолетних детей, которые были выписаны перед приватизацией, то покупателю необходимо убедиться в том, что их права не нарушены, что у них есть место проживания. В противном случае выросший ребенок может обжаловать сделку в судебном порядке и восстановить право на то, чтобы прописаться в жилье.

Для проверки юридической чистоты квартиры покупателю следует ознакомиться с выпиской из домовой книги и из ЕГРН. Эти документы указывают количество собственников и лиц, прописанных в жилье.