Автор статьи: Алена Подшиблова
Юрист практик и автор 146 статей на сайте

Как продать приватизированную квартиру

Как продать приватизированную квартируРаспоряжаться государственным/муниципальным жильем можно только после того, как оно перейдет в личную собственность проживающих. При сделках с приватизированным жильем необходимо учитывать ряд особенностей. Рассмотрим, как продать приватизированную квартиру и какие проблемы могут возникнуть при проведении данной сделки.

Основные положения

Люди, которые живут в муниципальной/государственной квартире по договору соцнайма, не могут распоряжаться недвижимостью. Для этого им необходимо получить жилье в собственность.

Приватизация – бесплатная передача квартир, принадлежавших государству/муниципалитету, в личную собственность жильцов. Если квартира в долевой собственности, то владельцы с долями могут продать свои части самостоятельно или вместе. Такие сделки потребуется оформлять в нотариальном порядке.

Приватизировать жилье допускается только 1 раз в жизни. Однако если ребенок стал участником приватизации, то в совершеннолетнем возрасте он может провести процедуру еще раз. А продать приватизированную квартиру с прописанным ребенком можно только в том случае, если ему есть где прописаться. При этом дети до 14 лет должны быть зарегистрированы по тому же адресу, что и их родители или иные официальные представители (опекуны, попечители). А дети с 14 до 18 лет могут регистрироваться у близких родственников.

В 2017 году был принят закон о бессрочной бесплатной приватизации: провести процедуру теперь можно в любое время. Порядок действий стандартный: потребуется найти покупателя, составить договор, провести сделку и получить денежные средства.

Продавать неприватизированную квартиру недопустимо. Однако провести сделку разрешается, если договор приватизации уже получен, но право собственности пока не оформлено: после продажи квартиры сотрудники Росреестра сразу же внесут в ЕГРН пометку о предыдущем владельце и укажут факт перехода прав собственности к другому человеку.

Необходимые документы

Для проведения сделки потребуется подготовить:

  • свидетельство о приватизации;
  • договор купли-продажи;
  • паспорт продавца (и доверенность, если продажа осуществляется по ней);
  • выписку из домовой книги;
  • выписку из ЕГРП;
  • техпаспорт;
  • заявление о госрегистрации – составляется перед подачей документации на регистрацию;
  • разрешение со стороны органов опеки, если один из владельцев жилья – несовершеннолетний или недееспособный по решению суда;
  • квитанцию, устанавливающую факт оплаты госпошлины.

По запросу покупателя продавец должен предоставить справку из ПНД, подтверждающую психическое здоровье собственника квартиры. Также потребуется справка об оценке жилья, если покупатель намерен оформить ипотеку.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться по номерам телефонов:
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонив по номерам телефонов:

Покупателю необходимо убедиться в том, что в договоре купли-продажи указаны все существенные условия сделки – порядок проведения денежных расчетов, условия выписки жильцов, дата фактической передачи жилья. Если квартира продается с долгом за услуги ЖКХ, то покупатель может согласиться оплатить его, что снизит стоимость жилья на соразмерную сумму. Эти нюансы тоже необходимо указать в договоре.

Оплата налога

Продавцу потребуется оплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры, если он владел ею менее 3 лет. В случае если длительность владения составила более 3 лет, то сделка проводится без налога.

Для расчета налога используется кадастровая стоимость недвижимости, узнать которую можно онлайн на сайте Росреестра.

Если квартира находится в долевой собственности, то совладельцы оплачивают налог согласно своим долям.

Можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей – он снизит размер налога. Если квартира находится в долевой собственности, то вычет действует для каждого договора.

Что делать, если кто-то не согласен с продажей доли

Продажа приватизированной квартиры с долями, если все согласны, проблем не вызывает. Но можно ли продать квартиру с долями, если не все согласны на проведение этой сделки? Да, в соответствии со ст. 246 ГК РФ каждый собственник вправе распоряжаться своей долей по личному усмотрению. Он может подарить ее, продать, обменять. Однако у совладельцев есть преимущественное право на приобретение доли.

Таким образом, продавец сначала письменно должен проинформировать остальных владельцев о планируемой сделке и в течение 1 месяца ожидать от них ответа. На каждого человека потребуется составить оповещение в 2 экземплярах – на каждом из них будет стоять подпись совладельца. Также можно отправить уведомление по почте заказным письмом или через нотариуса. Это необходимо для того, чтобы у продавца остались письменные доказательства надлежащего уведомления совладельцев, если дело дойдет до суда.

Риски покупателя

Если кто-то из членов семьи не стал участвовать в приватизации, то за ним сохраняется право проживать в квартире всю жизнь. Жилье при продаже будет передано с прописанным человеком. В дальнейшем новый собственник не сможет выселить жильца.

Если семья живет с несовершеннолетним ребенком, то он будет автоматически причислен в число собственников при приватизации. Чтобы он не включался в число собственников, потребуется получить разрешение органов опеки. Если в семье продавца дети не включены в число собственников, причем письменного разрешения на это со стороны представителей органов опеки тоже нет, то покупателю не рекомендуется приобретать такую квартиру.

Если квартира была продана с долями несовершеннолетних детей, которые были выписаны перед приватизацией, то покупателю необходимо убедиться в том, что их права не нарушены, что у них есть место проживания. В противном случае выросший ребенок может обжаловать сделку в судебном порядке и восстановить право на то, чтобы прописаться в жилье.

Для проверки юридической чистоты квартиры покупателю следует ознакомиться с выпиской из домовой книги и из ЕГРН. Эти документы указывают количество собственников и лиц, прописанных в жилье.

Оставьте комментарий