skip to Main Content

Как продать квартиру в новостройке?

Изменившиеся жизненные обстоятельства (необходимость в расширении жилья, в финансовых средствах) часто побуждают граждан продавать свою недостроенную квартиру. Рассмотрим, как продать квартиру в новостройке: порядок действий, необходимые документы, а также условия продажи, необходимые для освобождения от уплаты налога.

Основные сведения

Как продать квартиру в новостройкеПродать новострой намного проще, чем вторичное жилье – процедура по проведению сделки максимально упрощена. У такой квартиры отсутствует юридическая история, нет необходимости готовить и изучать объемный пакет документации по недвижимости. У человека имеются только права требования на объект в строящемся многоквартирном здании.

Даже если здание достроено и уже эксплуатируется, до составления акта приема-передачи дольщик вправе продать объект по переуступке права требования.

Права требования у человека отсутствуют, если он поставил подпись в акте приема-передачи, однако права собственности на жилье еще не зарегистрировал. В такой ситуации оформить сделку купли-продажи можно исключительно по предварительному соглашению.

Часто покупатели отказываются идти на этот шаг, поэтому обычно новые квартиры продаются до составления акта приема-передачи по переуступленному договору или после регистрации прав собственности по стандартной сделке покупки-продажи.

Дольщик имеет возможность передать права требования на жилье любому лицу, решение застройщика при этом непринципиально (если в договоре ДДУ с ним не прописаны другие условия). Но если дольщик еще не оплатил жилье, то разрешение застройщика требуется. Помимо прав, покупателю переводится долг за жилье.

Наши эксперты знают ответ на Ваш вопрос
Хотите решить свою проблему? Бесплатно проконсультируйтесь у нашего юриста по форме или по номерам телефонов:

Порядок действий при переуступке прав

Необходимо выполнить следующие действия:

  • определиться со стоимостью жилья;
  • разместить рекламу о продаже – можно воспользоваться интернетом или обратиться в отдел продаж застройщика, оплатив услугу по содействию в проведении сделки;
  • показать потенциальному покупателю жилье, если дом уже достроен (желательно убрать строительный мусор, позаботиться о достаточном освещении помещений);
  • определить порядок расчетов;
  • составить переуступленный договор и зарегистрировать его через Росреестр.

При установлении стоимости необходимо отталкиваться от той цены, которую определил застройщик. В зависимости от обстоятельств можно уменьшить или увеличить стоимость на 10-40% от первоначальной.

К договору ДДУ, договору переуступки прав и платежкам при обращении в Росреестр прикладываются следующие документы:

Как продать квартиру в новостройке документы

  • заявление на регистрацию – от обоих участников сделки;
  • разрешение от застройщика;
  • разрешение кредитора на уступку прав, если жилье оформлялось в ипотеку;
  • нотариальное разрешение мужа/жены на проведение сделки, если жилье находится в совместной супружеской собственности;
  • разрешение от сотрудников органов опеки, если в сделке участвует ребенок;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Что касается расчетов, то на первичном рынке они проводятся между покупателем и застройщиком, поэтому квартира оплачивается безналичным путем. Именно застройщик ответственен за порядок проведения расчетов. Юридическое лицо выставляет счет, и покупатель на основе него переводит денежные средства согласно условиям соглашения.

После проведения сделки покупатель с застройщиком без участия продавца подпишет акт приема-передачи жилья. Если в дальнейшем у покупателя возникнут проблемы с приемкой квартиры, то решать он их будет с застройщиком самостоятельно, не обращаясь к покупателю.

Как продать квартиру и не платить налог

Как продать квартиру и не платить налог
В переуступленном договоре прописывается сумма, за которую продавец уступает данные права другому лицу. Сумма влияет на размер налога с продажи жилья в новостройке.

Необходимость оплатить налог появляется, если человек получил доход от разницы между приобретением и продажей жилья. 13% с этой разницы продавец перечисляет в налоговую.

Без налога продать квартиру можно только в том случае, если сумма переуступки прав приравнивается к сумме, за которую продавец приобрел жилье у застройщика. Тогда налогооблагаемая база нулевая.

Несмотря на налоговые обязательства, люди часто вкладывают деньги в новостройки на начальных этапах строительства. Практика показывает, что после завершения строительных работ стоимость жилого объекта повышается примерно на 40% еще до сдачи здания в эксплуатацию. Для некоторых такой доход – более надежный и прибыльный, чем банковские вклады и другие способы. Продажа до завершения строительства предотвращает лишние расходы и траты времени на процедуру получения жилья и регистрации прав собственности.

Когда рекомендуется продавать жилье в новостройке

Стоимость зависит от стадии готовности дома. На начальных этапах строительных работ цена жилого объекта минимальная, после сдачи здания в эксплуатацию – максимальная.

Также влияние оказывает и сезонность. Сентябрь-декабрь и февраль-май – периоды повышения спроса. В другие сезоны спрос уменьшается, что снижает и стоимость жилья. Если необходимости в срочной продаже жилья нет, рекомендуется продавать его в сезоны повышенного спроса.

Есть и другие факторы, обуславливающие рост или падение цен на недвижимость – проблемы в финансовой или строительной областях как в целом по стране, так и в конкретном регионе, изменения курсов валют. Перед проведением сделки необходимо изучить все обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость квартиры.

Особенности и нюансы

К рискам покупателя относятся следующие:

  • вероятность долгостроя из-за банкротства компании-застройщика, риск лишиться вложенных в объект средств;
  • несоблюдение застройщиком строительных норм, в результате чего дом нельзя сдать в эксплуатацию;
  • несоответствие итогового качества жилья заявленному.

Некоторые продавцы решаются продажу жилья из-за сомнений в том, что строительство будет завершено успешно.

В то же время договор переуступки прав может быть аннулирован через суд. Основания для отмены действия документа следующие:

  • текст договора противоречит законодательству РФ;
  • в момент подписания сделки на покупателя оказывалось давление или он не мог осознавать юридические последствия своих действий (по причине заболевания, воздействия препаратов);
  • переуступленный договор не был зарегистрирован в уполномоченных органах;
  • застройщика не проинформировали об оформлении договора, сделка была проведена без его разрешения, когда оно требовалось.

Если суд пойдет покупателю навстречу, то продавец вновь получит права требования, а истцу будут перечислены денежные средства, уплаченные им по договору. В результате при банкротстве застройщика, при несдаче дома в эксплуатацию решать все эти проблемы потребуется уже продавцу.

Заключение

Продажа новостройки обычно осуществляется через переуступку прав требования без зарегистрированных прав собственности. Расчеты за квартиру проводятся в безналичном порядке между покупателем и компанией. Составленный договор переуступки прав подлежит регистрации. Если продавец не получил прибыли за счет разницы между стоимостью приобретения и продажи объекта, то платить налог 13% ему не нужно.

Поделитесь с друзьями:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
Комментариев: 0

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Back To Top