Как продать квартиру в новостройке?

Изменившиеся жизненные обстоятельства (необходимость в расширении жилья, в финансовых средствах) часто побуждают граждан продавать свою недостроенную квартиру. Рассмотрим, как продать квартиру в новостройке: порядок действий, необходимые документы, а также условия продажи, необходимые для освобождения от уплаты налога.

Продать новострой намного проще, чем вторичное жилье – Процедура по проведению сделки максимально упрощена. У такой квартиры отсутствует юридическая история, нет необходимости готовить и изучать объемный пакет документации по недвижимости. У человека имеются только права требования на объект в строящемся многоквартирном здании.

Даже если здание достроено и уже эксплуатируется, до составления акта приема-передачи дольщик вправе продать объект по переуступке права требования.

Часто покупатели отказываются идти на этот шаг, поэтому обычно новые квартиры продаются до составления акта приема-передачи по переуступленному договору или после регистрации прав собственности по стандартной сделке покупки-продажи.

Дольщик имеет возможность передать права требования на жилье любому лицу, решение застройщика при этом непринципиально (если в договоре ДДУ с ним не прописаны другие условия). Но если дольщик еще не оплатил жилье, то разрешение застройщика требуется. Помимо прав, покупателю переводится долг за жилье.

Необходимо выполнить следующие действия:

• определиться со стоимостью жилья;
• разместить рекламу о продаже – можно воспользоваться интернетом или обратиться в отдел продаж застройщика, оплатив услугу по содействию в проведении сделки;
• показать потенциальному покупателю жилье, если дом уже достроен (желательно убрать строительный мусор, позаботиться о достаточном освещении помещений);
• определить порядок расчетов;
• составить переуступленный Договор и зарегистрировать его через Росреестр.

При установлении стоимости необходимо отталкиваться от той цены, которую определил застройщик. В зависимости от обстоятельств можно уменьшить или увеличить стоимость на 10-40% от первоначальной.

К договору ДДУ, договору переуступки прав и платежкам при обращении в Росреестр прикладываются следующие документы:

• заявление на регистрацию – от обоих участников сделки;
• разрешение от застройщика;
• разрешение кредитора на уступку прав, если жилье оформлялось в ипотеку;
• нотариальное разрешение мужа/жены на проведение сделки, если жилье находится в совместной супружеской собственности;
• разрешение от сотрудников органов опеки, если в сделке участвует ребенок;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Что касается расчетов, то на первичном рынке они проводятся между покупателем и застройщиком, поэтому квартира оплачивается безналичным путем. Именно застройщик ответственен за порядок проведения расчетов. Юридическое лицо выставляет счет, и покупатель на основе него переводит денежные средства согласно условиям соглашения.

После проведения сделки покупатель с застройщиком без участия продавца подпишет акт приема-передачи жилья. Если в дальнейшем у покупателя возникнут проблемы с приемкой квартиры, то решать он их будет с застройщиком самостоятельно, не обращаясь к покупателю.

В переуступленном договоре прописывается сумма, за которую Продавец уступает данные права другому лицу. Сумма влияет на размер налога с продажи жилья в новостройке.

Необходимость оплатить налог появляется, если человек получил доход от разницы между приобретением и продажей жилья. 13% с этой разницы продавец перечисляет в налоговую.

Несмотря на налоговые обязательства, люди часто вкладывают деньги в новостройки на начальных этапах строительства. Практика показывает, что после завершения строительных работ стоимость жилого объекта повышается примерно на 40% еще до сдачи здания в эксплуатацию. Для некоторых такой доход – более надежный и прибыльный, чем банковские вклады и другие способы. Продажа до завершения строительства предотвращает лишние расходы и траты времени на процедуру получения жилья и регистрации прав собственности.

Стоимость зависит от стадии готовности дома. На начальных этапах строительных работ цена жилого объекта минимальная, после сдачи здания в эксплуатацию – максимальная.

Также влияние оказывает и сезонность. Сентябрь-декабрь и февраль-май – периоды повышения спроса. В другие сезоны спрос уменьшается, что снижает и стоимость жилья. Если необходимости в срочной продаже жилья нет, рекомендуется продавать его в сезоны повышенного спроса.

Есть и другие факторы, обуславливающие рост или падение цен на Недвижимость – проблемы в финансовой или строительной областях как в целом по стране, так и в конкретном регионе, изменения курсов валют. Перед проведением сделки необходимо изучить все обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость квартиры.

К рискам покупателя относятся следующие:

• вероятность долгостроя из-за банкротства компании-застройщика, риск лишиться вложенных в объект средств;
• несоблюдение застройщиком строительных норм, в результате чего дом нельзя сдать в эксплуатацию;
• несоответствие итогового качества жилья заявленному.

Некоторые продавцы решаются продажу жилья из-за сомнений в том, что строительство будет завершено успешно.

В то же время договор переуступки прав может быть аннулирован через суд. Основания для отмены действия документа следующие:

• текст договора противоречит законодательству РФ;
• в момент подписания сделки на покупателя оказывалось давление или он не мог осознавать юридические последствия своих действий (по причине заболевания, воздействия препаратов);
• переуступленный договор не был зарегистрирован в уполномоченных органах;
• застройщика не проинформировали об оформлении договора, сделка была проведена без его разрешения, когда оно требовалось.

Если суд пойдет покупателю навстречу, то продавец вновь получит права требования, а истцу будут перечислены денежные средства, уплаченные им по договору. В результате при банкротстве застройщика, при несдаче дома в эксплуатацию решать все эти проблемы потребуется уже продавцу.

Продажа новостройки обычно осуществляется через переуступку прав требования без зарегистрированных прав собственности. Расчеты за квартиру проводятся в безналичном порядке между покупателем и компанией. Составленный договор переуступки прав подлежит регистрации. Если продавец не получил прибыли за счет разницы между стоимостью приобретения и продажи объекта, то платить налог 13% ему не нужно.