Что такое счет эскроу? Что поменялось в ДДУ?

Эскроу-счета – возможность обеспечить выполнение условий по договору между покупателем и продавцом. Рассмотрим, что это для застройщика, в каких еще сферах используются такие счета, как их открыть и провести сделку.

Эскроу-счет – отдельный банковский счет, задача которого – уменьшить риски при проведении сделки. Покупатель зачисляет на этот счет денежные средства, которые замораживаются и передаются продавцу после выполнения последним условий договора.

В подобных сделках есть три участника:

• депонент – лицо, которое перечисляет денежные средства на счет;
• бенефециар – лицо, которое должно выполнить обязательство по договору;
• агент – независимая организация, замораживающая денежные средства на счету.

Согласно российскому законодательству, агентами на территории РФ вправе выступать исключительно банки. Другие агенты вправе замораживать средства или ценные бумаги на счету посредством регистрации отдельных номинальных счетов.

Эскроу-счета используются в следующих сферах:

• продажа жилья в строящемся доме;
• реализация ценных бумаг;
• покупка-продажа бизнеса;
• реализация товарных марок, изобретений.

В долевом строительстве рассматриваемые счета приобрели популярность благодаря тому, что за регистрацию данного счета покупателю платить не нужно – открытие оплачивает компания-застройщик. К тому же АСВ страхует денежные суммы до 10 млн рублей.

Также такие счета используются, если стороны заключили в суде мировое соглашение.

К преимуществам эскроу-счетов относятся следующие:

• покупатель получает гарантию защиты своих имущественных прав и интересов, а Продавец при выполнении своих обязательств – денежные средства в оговоренном размере;
• если оба участника сделки или один из них решит аннулировать Договор, то счет будет закрыт, и средства вернут покупателю;
• эскроу-счет будет активен даже в том случае, если у покупателя есть задолженности по алиментам, кредитам, штрафам или налоговым платежам – взимать с этого счета деньги налоговая не вправе.

Недостатки эскроу-счетов:

• не в каждом банке доступна такая возможность;
• денежные средства на эскроу-счету не приносят владельцу прибыли в виде процентов, поэтому открывать его на длительное время не рекомендуется – покупатель может отказаться выполнять обязательства, а за этот срок деньги обесценятся;
• если счет используется не в долевом строительстве, то покупателю потребуется оплатить его открытие в размере 0,7-1% от суммы запланированной сделки.

Если покупатель приобрел жилье в строящемся доме до того, как в действие вступил Закон об обязательных эскроу-счетах в долевом строительстве, а застройщик заморозил стройку, то решить эту проблему вряд ли удастся. Пострадавшему потребуется расторгнуть договор и отправиться в суд с требованием получить компенсацию.

Покупатель, продавец и банк заключают между собой 3-сторонний договор для проведения расчетов с использованием эскроу-счета.

В договоре указываются следующие сведения:

• кто является покупателем, а кто – продавцом по условиям сделки;
• что выступает предметом договора (имущество, ценные бумаги, бизнес);
• дата выполнения договорных обязательств;
• перечень документов, которые выступают в качестве доказательств выполнения условий сделки.

Для открытия эскроу-счета необходимы следующие документы:

• заявление от покупателя или застройщика на регистрацию счета;
• паспорт заявителя;
• ксерокопии учредительного договора либо устава, заверенные сотрудником нотариального агентства, а также Доверенность и документы о финансовом состоянии организации – справка об отсутствии налоговых задолженностей, бухгалтерская отчетность за год и т. д. (для представителя юридического лица);
• ксерокопия паспорта, бухгалтерская отчетность и справка о том, что налоговых долгов нет (для ИП);
• заполненная анкета банковского учреждения.

Заключение сделки состоит из 5 этапов.

• Покупатель, продавец и банк заключают договор, согласно которому первый участник вносит денежные средства за товар или услугу, а второй – выполняет обязательства по их предоставлению. Банк гарантирует тот факт, что денежные средства будут переведены продавцу только после исполнения им договорных обязательств. В договоре должны стоять подписи всех трех участников сделки.
• Далее покупатель (или компания-застройщик) открывает в банке счет, после чего перечисляет на него деньги.
• Банковское учреждение блокирует полученные средства.
• Продавец выполняет договорные обязательства и предоставляет в банк доказательства. Продавец и покупатель вправе самостоятельно выбрать документы, которые будут использованы в качестве доказательств. Это могут быть свидетельство о собственности, акт приема-передачи.
• Банк изучает документы и, если все в порядке, проводит разблокировку средств, которые перечисляются на счет продавца.

Пока продавец не выполнил договорные обязательства, деньги находятся на счету. Юридически они принадлежат покупателю, однако последний не имеет возможности ими распорядиться – для этого ему нужно расторгнуть договор.

Банк берет комиссию за проведение сделки только в том случае, если это прописано в договоре.

1. С 2019 года при приобретении квартиры в строящемся доме использование эскроу-счетов – обязательное условие. Застройщик получит средства только после передачи покупателю жилья. Правительство пошло на этот шаг с той целью, чтобы предотвратить потерю людьми средств, если застройщик заморозит строительство на неопределенный срок.

2. По закону эскроу-счета можно использовать и для покупки недвижимости на вторичном рынке. Порядок действий аналогичный: стороны обращаются в банк и заключают договор о проведении сделки через эскроу-счет (при себе необходимо иметь паспорт, заявление). После регистрации права собственности в Росреестре продавец для получения денег относит в банк выписку из ЕГРН.

3. Помимо эскроу-счета, допускается открыть банковскую ячейку – арендуемый в банке сейф, содержащий денежные средства покупателя. Как только соглашение купли-продажи зарегистрировано, продавец получает из ячейки деньги. Банковская ячейка используется, если расчеты происходят через наличные средства, в то время как эскроу-счет предполагает исключительно безналичные платежи.

4. Также для расчетов существует аккредитив – обязательство банковской организации перевести денежные средства покупателя продавцу при условии выполнения последним тех или иных обязательств. Однако аккредитив и ячейка недоступны в сфере долевого строительства.

Таким образом, эскроу-счета – возможность для покупателей и продавцов получить гарантию выполнения договорных обязательств. В сфере долевого строительства такие счета обязательны. Сделки с применением эскроу проводятся с участием банка при заключении 3-стороннего договора. Продавец получает денежные средства после того, как он подтвердит выполнение условий договора.

https://youtu.be/a864fPc8LhI