Право собственности на самовольную постройку: порядок признания, пример заявления

Самострой – недвижимое и иное строение, которое возведено без официального разрешения, с нарушением целевого использования земельного надела. Признание права собственности на самовольную постройку требует обращения в суд.

К признакам самостроя по ГК РФ относятся следующие:

• отсутствие официальных согласований и разрешений;
• нахождение на земельном наделе, который не предназначен для таких строений;
• нарушение градостроительных, строительных предписаний и норм.

Для сарая или гаража на участке для собственного пользования, для жилого строения на садовом участке оформлять разрешительную документацию не нужно.

Когда самовольная постройка нарушает права проживающих по соседству лиц, то они могут обратиться за помощью в суд. В остальных случаях их согласие на самострой не требуется.

Местные административные органы вправе:

• вынести решение о сносе постройки, если она возведена на земельном наделе, который собственник неправомерно захватил (или если на конкретной территории такие сооружения строить запрещено);
• инициировать судебное разбирательство с требованием снести здание.

Сам нарушитель столкнется со штрафом:

• физлица оплатят до 5 тысяч рублей;
• предприниматели – 50 тысяч;
• организации – 1 млн рублей.

Также предпринимателей и юридических лиц могут заставить приостановить свою деятельность на период до 3 месяцев.

За самозахват земельного надела устанавливается отдельный штраф. Его сумма рассчитывается согласно % от кадастровой стоимости территории.

Признать право собственности на самострой удастся только через суд.

Необходимо выполнить следующие действия.

1. Подготовить иск

В иске указываются такие сведения:

• наименование суда, адрес его расположения;
• сведения о заявителе: ФИО, адрес проживания, контактные данные;
• сведения об ответчике: наименование администрации по адресу нахождения объекта, адрес, контакты;
• стоимость иска;
• описание сложившихся обстоятельств: самовольный характер здания, основания для признания права собственности, описание постройки (последнее будет использоваться судом для принятия решения и Росреестром для регистрации права), причины, по которым разрешение заявитель не получил;
• указание на то, что самострой не нарушает имущественных прав и интересов других людей, соответствует всем нормам и требованиям;
• просьба признать право собственности на постройку;
• список прикладываемых документов;
• дата составления иска, подпись обратившегося лица.

2. Собрать документы

К иску потребуется приложить:

• отказ уполномоченных органов оформлять разрешение на строительство, эксплуатацию постройки;
• выписку из ЕГРН, договор аренды, документы по приобретению земельного надела;
• заключение строительной экспертизы, которая подтверждает безопасность постройки, ее соответствие техническим требованиям и нормам;
• технический план постройки;
• договор подряда, чеки и квитанции по покупке стройматериалов;
• квитанцию, устанавливающую факт оплаты госпошлины.

Стоимость квитанции зависит от стоимости иска, то есть от цены самовольной постройки. У подобных строений нет кадастровой стоимости, поэтому потребуется заказывать рыночную оценку.

Если владельцу постройки БТИ оформило техпаспорт и установило инвентаризационную оценку, то ее допускается использовать для расчета госпошлины.

Судебная практика показывает, что если истец не разбирается в этапах строительства, не изучает законодательные нормы и требования, то он столкнется с существенными издержками на подготовку к разбирательству.

3. Обратиться в суд

Если заявитель – физическое лицо, он обращается по адресу нахождения постройки в районный или городской судебный орган. В арбитражный суд необходимо обратиться юридическому лицу или предпринимателю, если заявитель планирует использовать самострой в деятельности.

В ходе судебного разбирательства истцу необходимо:

• поддерживать исковые требования;
• ходатайствовать об организации судебно-строительной экспертизы;
• возражать ответчику, если тот настаивает на сносе постройки;
• готовить дополнительные справки и бумаги по запросу судебного органа.

Если суд пойдет навстречу и признает право собственности, то владельцу потребуется обратиться в Росреестр для дальнейшей регистрации прав. Иск удовлетворят, если заявитель обладает вещным или другим правом на земельный надел – к примеру, земля перешла ему в порядке наследования.

В случае если постройка расположена на не принадлежащем ему участке, то ее могут снести. К примеру, узаконить самострой на арендуемой земле истец не сможет.

При положительном судебном постановлении необходимо направить в отделение Росреестра такие документы:

• заявление о госрегистрации;
• паспорт заявителя или доверенность на его представителя;
• судебное постановление об удовлетворении исковых требований;
• квитанция об оплате госпошлины.

Размер госпошлины для граждан – 2 тысячи рублей, для организаций – 22 тысячи.

С июня 2019 года прекращенная ранее дачная амнистия, по которой люди узаконивали постройки ИЖС в поселении, была продлена до 2022 года. Владельцы объектов, возведенных до 30 октября 2001 года, могут продолжать оформлять на них права по упрощенной процедуре.

Инициировать судебное разбирательство не нужно – достаточно обратиться в Росреестр с заявлением на госрегистрацию, правоустанавливающей документацией на землю и техническим планом.

По статистике, около 50 % объектов загородной недвижимости в Подмосковье не поставлены на кадастровый учет или не зарегистрированы в Росреестре.

Таким образом, для признания права на самострой нужно обратиться в суд, доказав, что постройка не нарушает никаких норм, располагается на земельном наделе, принадлежащем заявителю. Далее остается обратиться в Росреестр и официально зарегистрировать права собственности. Если суд откажет в удовлетворении исковых требований, постройку снесут.