Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

При намерении продать квартиру, купленную на средства маткапитала, необходимо соблюдать имущественные интересы детей. Иначе в проведении сделки купли-продажи представители органов опеки вынесут отказ. Если жилье приобреталось посредством оформления ипотечного кредитования, положительное решение необходимо получать и от банка. Рассмотрим, как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Процедуру продажи жилья затрудняет регистрация права собственности. Оно делится между всеми членами семейства – даже маленькими детьми. В отношении жилья оформляется долевая собственность, которая усложняется наличием имущественных интересов несовершеннолетних.

Таким образом, продать квартиру и переехать к родственникам не получится – необходимо обеспечить детей жильем.

При проверке документов работники органов опеки выясняют следующие факторы:

• не лишаются ли несовершеннолетние личной доли в жилье;
• соответствуют ли условия проживания в новой квартире установленным законом нормам, не ухудшаются ли они после переезда.

Если дети уже достигли совершеннолетия, то обращаться к работникам органов опеки не потребуется – сделка будет проведена в кратчайшие сроки.

Задача представителей органов опеки – убедиться в том, что несовершеннолетние будут проживать в новой квартире на условиях, которые не хуже предыдущих, а также получат свои доли в причитающихся им размерах.

Родителям потребуется прийти в отделение органа опеки, который входит в состав муниципальной администрации. В крупных городах – например, в столице или в Санкт-Петербурге – за каждым районом закреплен специальный отдел. Предварительно требуемый адрес необходимо уточнить.

Далее родители заполняют заявление с просьбой оформить дозволение на продажу жилья, приобретенного на маткапитал. Когда родители планируют продать квартиру и купить другую, следует указать информацию о распределении долей в обоих жилых помещениях. О том, как грамотно заполнить заявление, можно спросить у работников учреждения. Помарки и исправления недопустимы.

После этого родители подписывают заявление и прикладывают к нему пакет собранной документации.

К требуемым документам относятся следующие:

• заявление, составленное родителями несовершеннолетних или их опекунами;
• если детям исполнилось 14, заявление потребуется и от них, а если им уже есть 10 – письменное согласие на проведение сделки;
• свидетельство о регистрации или расторжении супружеских отношений;
• документы на обе квартиры – и на продаваемую, и на покупаемую;
• справка об отсутствии долгов по коммуналке;
• справка об оплаченных налогах.

Заявление и пакет документов рассматриваются в течение месяца, но если все в порядке, то положительное решение может быть выдано и раньше. Составленное в письменной форме дозволение содержит в себе решение руководителя муниципалитета и его подпись.

В течение месяца после регистрации сделки купли-продажи родителям потребуется предоставить работникам органов опеки документацию, которая устанавливают факт перехода прав собственности.

Отечественное законодательство устанавливает следующие легальные способы продажи жилья, приобретенного на маткапитал.

После продажи несовершеннолетние получают доли в новом жилье, которые по размерам такие же, что и в прежнем. Условия проживания тоже должны быть как минимум одинаковыми.

Чтобы воспользоваться этим способом, необходимо найти желающего приобрести жилье, а также застройщика, у которого будет куплена новая квартира. Далее оформляются 2 предварительных договора – с продавцом и покупателем – которые предоставляются на рассмотрение работникам органов опеки.

В этой ситуации родители или опекуны размещают деньги на счетах, которые зарегистрированы в банке на детей. Сумма средств должна быть такой же, что и стоимость детских долей.

Потребуется оформить справку о стоимости доли и вручить ее работникам органов опеки. Проводить оценку долей не нужно.

После того как от органов опеки было получено согласие, можно размещать на счетах денежные средства – но не раньше.

В подобном случае потребуется обратиться к оценщику и получить у него справку о стоимости доли в продаваемой квартире. Стоимость должна быть занижена в разрешенных пределах.

После этого нужно оформить аналогичную справку по другой квартире, где доли для детей в допустимых пределах завышены.

Отечественное законодательство отвечает на данный вопрос отрицательно. Существует ограниченный перечень ситуаций, при которых допускается продать приобретенную на маткапитал квартиру, и главное основание – это приобретение жилья, которое является более комфортным и просторным.

Родители не имеют возможности убедить работников органов опеки в том, что планируемый ими дом действительно будет соответствовать всем нормам и требованиям законодательства. По этой причине добиться от данного учреждения положительного решения на продажу квартиры и последующее строительство дома не удастся.

Часто при оформлении ипотеки первоначальный взнос погашается средствами маткапитала. Деньги с сертификата могут быть использованы и на частичную оплату задолженности.

Вследствие этого в связи с продажей ипотечной квартиры родителям потребуется получить положительное решение от двух учреждений – от банка и органов опеки.

Помимо этого, придется найти покупателя, который готов на подобных условиях приобрести жилье и погасить задолженность.

Если покупатель найден и все требуемые решения получены, покупатель совершает следующие действия:

• Переводит на банковский счет денежные средства в том размере, которого достаточно для погашения первого взноса;
• Переоформляет кредитный Договор на себя и принимает все финансовые обязательства, связанные с ежемесячными платежами до того момента, как задолженность не будет погашена в полном объеме;
• После погашения долга с квартиры снимается обременение, и покупатель переоформляет жилье на свое имя.

Что касается продавца, то с момента заключения договора о купле/продаже он избавляется от ежемесячных финансовых обязательств перед банком.

Необходимо принимать в учет такой факт: стоимость ипотечной квартиры меньше рыночной, поэтому родители несовершеннолетних потеряют в денежных средствах.

В подобной ситуации потребуется обеспечить имущественные права детей следующими способами:

• Обратиться к сотруднику нотариального агентства и составить у него документ, который подтверждает выделение детям доли в течение 6 месяцев с того момента, как купленная квартира будет заселена (если сделка купли-продажи проводится без выделения долей);
• Указать другое жилье, где дети получат свою часть;
• Доказать тот факт, что родители планируют перевести на детские счета денежные средства, размер которых соответствует причитающейся им доли квартиры;
• Предоставить документы, доказывающие тот факт, что денежные средства, вырученные с продажи квартиры, будут потрачены на дорогое лечение или обучение несовершеннолетнего.

В следующих ситуациях родители рискуют получить от работников органов опеки отказ в одобрении сделки:

• в квартире, которую планируется приобрести, будет прописано больше людей, чем в старом жилье, и в итоге площадь на каждого человека меньше допустимой;
• собственник, продающий квартиру, отказывается выписываться непосредственно после проведения сделки купли-продажи;
• для приобретения новой квартиры используется ипотечное кредитование или рассрочка (жилье находится в залоге у банка, и при возникновении финансовых затруднений родители вместе с детьми лишатся квартиры – а отечественное законодательство этого допустить не может).

Многих родителей интересует, есть ли способы ускорить проведение сделки купли-продажи. Но единственный способ быстро продать квартиру заключается в одновременном оформлении двух договоров – о продаже и о покупке жилья.

А если детям скоро исполнится 18, то стоит подождать, пока они не достигнут совершеннолетия – в этом случае обращаться к работникам органов опеки не потребуется, и продать квартиру можно будет в оперативном порядке.

Продажа квартиры, купленной на маткапитал, – сложная Процедура, поскольку для покупателей существуют объективные риски.

• Проведенную в обход госорганов сделку признают незаконной, после чего оспорят. После признания продажи незаконной и недействительной родители должны вернуть все ранее вырученные денежные средства. Покупатель получит только ту сумму, которую он уплатил за квартиру самостоятельно, – а стоимость жилья на момент судебного постановления может существенно вырасти. Если у продавца в этом случае не окажется требуемых денег, то он ежемесячно будет отчислять посильные суммы, что растянется на много лет.
• Несовершеннолетние собственники, чьи имущественные права продажа квартиры нарушила, инициируют судебное разбирательство. Период давности обращения составляет 3 года после достижения совершеннолетия, то есть собственники могут обратиться в суд до 21 года.

Чтобы обезопасить себя, покупателю потребуется проводить тщательную проверку квартиры, а это занимает много времени. Нередко приходится обращаться к юристам и риелторам – специалисты отследят историю недвижимости и подготовят все необходимые документы.

Продажа квартиры, приобретенной посредством маткапитала, представляет собой длительную и непростую процедуру. Ситуация усложняется, если жилье находится в ипотеке. Проблема состоит не только в сборе объемного пакета документов и получении положительного решения от работников органов опеки (а в случае с ипотекой – от банка), но и в поиске подходящего покупателя, который готов приобрести жилье на подобных условиях.

Покупатель такой квартиры рискует столкнуться со значительными проблемами в будущем. Например, если имущественные права детей были нарушены, то они вправе инициировать судебное разбирательство в течение 3 лет с момента достижения 18-летнего возраста.