Автор статьи: Алена Подшиблова
Юрист практик и автор 146 статей на сайте

Что такое доля в квартире и какие действия с ней можно совершить

Что можно сделать с долей в квартиреПо статистике, приблизительно 70% городского жилья в РФ находится в долевой собственности. Это как коммунальное жилье в старых домах, так и жилье в новостройках. Рассмотрим, что можно сделать с долей в квартире, в том числе без согласия второго собственника, помимо непосредственного проживания и пользования ею.

Что такое доля в квартире

В соответствии с ГК РФ, доля в квартире – имущество, которым владеют два или более человека на праве общей собственности. При долевой собственности имущество делится на доли, и ими владеют несколько собственников. При совместной собственности доли каждого собственника не определены.

В свидетельстве о собственности жилья доли обозначаются в качестве дробного значения – например, ¼.

С долей можно провести следующие юридические сделки.

Продажа доли

Многие решаются на покупку доли в жилье вследствие нехватки финансов, необходимости получить прописку в нужном городе и т. д.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться по номерам телефонов:
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонив по номерам телефонов:

Остальные совладельцы обладают преимущественным правом на покупку доли. Сначала продавцу необходимо предложить другим собственникам выкупить долю, а при их отказе можно размещать объявление и искать покупателей самостоятельно. Стоимость и условия продажи доли должны быть аналогичны тем, по которым продавец собирается продавать имущество другим лицам.

Сообщение о намерении продать долю продавец должен отправить остальным собственникам в письменном виде, указав в нем стоимость и другие условия сделки. Срок для соглашения или отказа – 1 месяц. Если собственники проигнорировали сообщение, то это расценивается в качестве отказа приобретать долю, и тогда продавец может реализовывать имущество третьим лицам.

Если все собственники официально в письменной форме откажутся от приобретения доли сразу после получения оповещения, то продать долю можно и до истечения 1 месяца.

Полная продажа жилья доступна только с согласия всех остальных собственников. Даже если против сделки выступает только один человек, продажа квартиры будет недоступна.

Выделение доли из общего имущества

Выделение доли из общего имущества возможно, если процедура доступна физически – например, доля соответствует одной комнате в квартире. Такая доля становится новым объектом недвижимости. Выделенную долю можно продать без согласия других собственников.

Выделение доли доступно в добровольном порядке, при согласии остальных собственников, или принудительно – через суд.

Если физическое выделение доли невозможно – например, это принесет ущерб жилью – то инициатор процедуры вправе потребовать от остальных собственников выплатить ему компенсацию в размере стоимости доли. После выплаты компенсации человек лишается права на долю в жилье.

Сделка по выделению доли должна быть удостоверена в нотариальном порядке – простая письменная форма недоступна. Нотариальное удостоверение предотвращает мошеннические действия, обеспечивает юридическую чистоту и правовую грамотность сделки.

Сдача доли квартиры в аренду

Сдать долю квартиры в аренду необходимо с согласия всех собственников. Ведь не каждого совладельца устроит вариант делить нежилые помещения наподобие санузла, коридора и кухни с чужими людьми.

Если кто-то из собственников против, то арендатору необходимо или подать в суд гражданский иск с требованием обеспечить его правом сдавать долю в аренду без согласия остальных, или выделить причитающуюся ему долю в натуре – после этого можно распоряжаться ею по своему усмотрению, не оглядываясь на мнение совладельцев.

Регистрация третьих лиц

Можно зарегистрировать в квартире, например, своего родственника, однако в следующих случаях сделать это не получится:

  • кто-то из остальных собственников не согласен на это;
  • доля слишком маленькая: так, нельзя прописать в однокомнатной квартире другого человека, если размер доли составляет около 3 м2.

Оформление доли в залог

Многие собственники доли закладывают ее в качестве залога в ломбарде. Такую сделку можно оформить за 1-2 часа, получив 70-75% от стоимости доли. Если заемщик не сможет погасить займ, то владельцем доли станет ломбард – при этом у остальных собственников остается преимущественное право на выкуп доли.

Иногда ломбарды выдвигают требование о том, чтобы все остальные собственники жилья оформили письменное согласие на заложение конкретной доли.

Если других собственников в квартире мало, то шансы на получение займа от ломбарда повышаются. Если их много, к тому же в жилье прописали несовершеннолетнего ребенка – напротив снижаются.

Что касается банков, то чаще всего они в качестве залога принимают не доли, а только целые квартиры в жилых многоквартирных домах. Можно использовать для залога жилье, которое находится в долевой собственности, но при этом все владельцы долей становятся залогодателями и должны присутствовать лично при оформлении сделки.

Дарение доли

Дарение доли не требует согласия других собственников, прописанных, а также разрешения органов опеки, если в жилье зарегистрированы дети. Собственник вправе подарить долю кому угодно. В то же время дети не могут подарить свою долю – для них доступна только продажа.

Собственник вправе в любой момент подарить свою долю другому. Налоги в этом случае не устанавливаются. Сделка регистрируется в нотариальном порядке.

Передача доли по наследству

Завещание доли осуществляется по тем же правилам, что и завещание квартиры. Достаточно составить завещание, указав в нем, кому какая доля будет передана, и заверить документ в нотариальном порядке. При этом следует принимать в учет категории лиц, имеющих право на обязательную долю имущества в наследстве.

Человек по наследству после смерти наследодателя получит причитающуюся ему долю.

Заключение

Таким образом, с долей можно совершать любые юридические сделки. При этом ее продажа и сдача в аренду требуют согласия остальных собственников. Дарение доли и передача ее по наследству могут проводиться без разрешения совладельцев. Оформление доли в залог, скорее всего, потребует разрешения остальных собственников.

Если собственник доли планирует распоряжаться ею без оглядки на других совладельцев, ему необходимо выделить свою долю из общего имущества, оформив ее в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Оставьте комментарий