Правила определения кадастровой стоимости земельного участка

Каждый владелец или покупатель земельного надела должен знать его кадастровую стоимость. С 2016 года владельцы участков платят налоги исходя именно из этого показателя. Рассмотрим, зачем еще нужна оценка кадастровой стоимости земельного участка и как она организуется.

Госреестр земель – организованный и классифицированный список всех земельных наделов, находящихся в пределах РФ. Это база данных всех территорий. Каждый участок обладает личным описанием, сопроводительной документацией.

Массовый учет земель предотвращает нарушения землепользования, выявляет основные тенденции и позволяет провести оценку рациональной эксплуатации участков.

Собственники участков могут продать их, сдать в аренду, приобрести. Для совершения юридических сделок земля должна иметь стоимость. Для предотвращения спорных ситуаций организуется ее кадастровая оценка.

Кадастровая цена участка – одна из основных его характеристик. Она выполняет несколько задач:

• формирует одинаковую для всех систему земельного налогообложения, что позволяет корректно начислять налоги, пополнять бюджеты и формировать прогнозы в отношении сборов;
• позволяет принимать решения об использовании земельных наделов, их приватизации, первичном и повторном распределении, оформлении разрешений на строительные работы;
• помогает правильно рассчитать налоги, установить рыночную стоимость, провести сделку купли-продажи или сдачи в аренду, инвестировать в земельные территории.

Если земельный надел прошел кадастровую оценку, его вписывают в специальный реестр с указанием стоимости и владельца. Выписка из реестра – подтверждение того факта, что у собственника есть все полномочия для распоряжения землей. Прописанная сумма выступает основанием для дальнейшего начисления налоговых сборов.

Официальная оценка проводится до 1 раза каждые 3 года, не реже 1 раза каждые 5 лет.

Процедура состоит из следующих шагов:

• формирование информационной базы: изучение законодательства и судебной практики, исследование диапазона цен на участки в зависимости от региона и категории;
• дробление подлежащей оцениванию территории на зоны и кварталы;
• разработка стоимостных показателей и их обоснование;
• определение стоимости участков внутри зон;
• оформление результатов процедуры;
• внесение сведений в земельный госреестр.

Иногда собственники земельных наделов не согласны с кадастровой оценкой своего имущества. В этом случае они могут ее оспорить, инициируя судебное разбирательство. В некоторых ситуациях регистрирующие органы устраняют неточности сами. В итоге уполномоченные лица проводят перерасчет налога на землю.

Кадастровая стоимость территории зависит от следующих обстоятельств:

• площадь участка;
• область расположения участка (стоимость земельного надела в Московской области и в регионе будет отличаться);
• вид допустимого пользования.

При проведении оценки специалисты могут использовать доходный или сравнительный способ. Сравнительный способ применяют для оценки типовых наделов, чья рыночная стоимость известна. Для сравнения выбирают 3-5 аналогичных участков.

Доходный способ предполагает установление суммы дохода/ренты от коммерческого использования участка.

Кадастровая оценка территории связана с рыночной. Кадастровая оценка определяет стоимость группы объектов, а рыночная – одного объекта. Оба вида стоимости должны быть равными друг другу, однако в действительности первая может быть больше второй в несколько раз, и в итоге владельцы участков платят завышенные налоговые сборы. Оспорить преувеличенную кадастровую стоимость можно в судебном порядке.

Есть несколько вариантов:

• на сайте Росреестра в режиме онлайн;
• на публичной кадастровой карте;
• в отделении кадастровой палаты, через заказ выписки из ЕГРН;
• в МФЦ.

Необходимо знать № земельного надела или адрес его расположения. Информация для физических лиц доступна бесплатно. Но если необходимо получить официальный документ, содержащий сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах, то услуга может обойтись в 250-400 рублей, при этом срок подготовки документов составит минимум 3 рабочих дня.

Официальный документ может потребоваться для оспаривания кадастровой цены объекта.

Единый госреестр земель содержит информацию о кадастровой стоимости объекта, полученной в ходе оценки. Но со временем актуальная информация может измениться – к примеру, человек может изменить вид разрешенного пользования участка, что предоставляет ему право снизить налоговые суммы. Однако до внесения изменений в реестре претендовать на перерасчет владелец не вправе.

Чтобы предотвратить спорные ситуации, необходимо в оперативном порядке внести в кадастр изменения.

Основаниями для внесения изменений выступают следующие обстоятельства:

• площадь земли уменьшилась или увеличилась;
• адрес участка, описание его расположения изменились;
• на участке были сформированы или исчезли природные объекты (лесные, водные);
• категория земли была изменена;
• собственник столкнулся с ограничением или изменением своих прав.

Собственник земли должен обратиться органы местного самоуправления и получить соответствующий акт, содержащий основания для внесения изменений. Затем следует обратиться в Росреестр. Вместо собственника может прийти официальный представитель с нотариальной доверенностью.

Таким образом, оценка кадастровой стоимости земельных участков выполняет ряд задач – как для государства и муниципальных органов, так и для граждан. Если этот показатель существенно отличается от рыночной стоимости объекта, то владелец может его оспорить, обратившись в суд. Есть определенные способы узнать актуальную кадастровую стоимость участка и получить официальную выписку.