Коммерческий найм жилого помещения – временное обеспечение жильем нанимателя, который вправе пользоваться объектом, владеть им за оговоренную плату. Рассмотрим, в чем заключаются особенности такого найма, как составляется Договор и при каких обстоятельствах его можно расторгнуть досрочно.
Основные сведения
Договор коммерческого найма – стандартный гражданско-правовой договор, который оформляется по договоренности сторон и предполагает временную передачу объекта в пользование арендатора на платной основе. Условия найма устанавливаются гражданским законодательством. Для оформления соглашения не требуются официальные постановления органов власти или причисление к очереди льготников на получение жилья.
По договору собственник передает арендатору помещение за определенную сумму на срок, который прописывается в тексте соглашения.
Особенности коммерческого найма
Согласно ст. 672 ГК РФ, выделяются следующие особенности:
- объектом может стать любое помещение, в отличие от соцнайма, при котором аренда обеспечивается жилищным фондом у государства или муниципалитета;
- договор составляется на обоюдном соглашении собственника и арендатора;
- оформить договор такого найма вправе любой человек, в то время как при соцнайме – только нуждающийся;
- сумма оплаты аренды не ограничивается и устанавливается на усмотрение собственника;
- собственник и арендатор не привязаны к нормированию площади объекта собственности;
- при нарушении условий договора собственник потребует выполнения обязательств с того, кто прописан в соглашении в роли нанимателя (родственники арендатора такими правами не наделяются);
- предельный срок действия договора – не более 5 лет;
- расторжение договора приводит к выселению арендатора, причем другое жилье ему не предоставляется.
Права и обязанности сторон
Обычно к обязанностям собственника относятся следующие:
- передать освобожденное от других лиц Жилое помещение в удовлетворительном состоянии;
- обеспечивать арендатора необходимыми и достаточными услугами ЖКХ;
- проводить капитальные ремонтные работы;
- обеспечивать ремонт общедомовой собственности.
Обязанности арендатора:
- эксплуатировать помещение согласно его целевому предназначению (по закону запрещено устраивать в жилых квартирах, к примеру, мастерские на дому);
- принять меры для поддержания помещения и располагающихся в нем объектов в удовлетворительном состоянии;
- своевременно оплачивать аренду, коммуналку;
- ремонтировать помещение, если это установлено в соглашении в качестве обязанности.
Права арендатора следующие:
- вселять с разрешения собственника других людей (если необходимо вселить детей, то согласие не нужно);
- проводить с разрешения собственника реконструкцию помещения, переустраивать его.
Составление договора
В тексте договора отражаются следующие сведения:
- город, дата заключения;
- информация о сторонах: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные;
- предмет договора: адрес, площадь, количество помещений;
- ежемесячная сумма для оплаты аренды;
- ссылка на правоустанавливающую документацию;
- перечисление граждан, которые вправе проживать с арендатором, с указанием их ФИО;
- перечисление прав нанимателя (отопление, электроэнергия и т. д.);
- права и обязанности арендатора и собственника;
- особенности передачи помещения и имущества, которое в нем находится;
- порядок расчетов;
- обеспечение договора (внесение арендатором залога, порядок его использования собственником жилья при нарушении условий соглашения);
- дата прекращения действия договоренностей;
- основания для преждевременного расторжения соглашения;
- ответственность участников, порядок решения спорных ситуаций;
- заключительные положения;
- адреса и реквизиты участников сделки, их подписи.
Регистрация договора
Если соглашение оформляется на срок от 1 года, то его нужно зарегистрировать в Росреестре. Регистрация предотвращает риски того, что арендатор или собственник не исполнят указанные в соглашении обязательства. При наличии зарегистрированного договора пострадавшая сторона вправе подать на нарушителя в суд и потребовать выплатить ущерб.
Зарегистрировать договор можно при личном обращении в Росреестр или МФЦ. Представлять интересы собственника или арендатора вправе уполномоченные лица при наличии доверенности, заверенной у сотрудника нотариального агентства.
Собственник должен иметь при себе такие документы:
- паспорт;
- договор аренды в 3 экземплярах;
- заявление;
- свидетельство о праве собственности на объект;
- правоустанавливающие документы на Недвижимость, которые показывают, по какому основанию лицо приобрело права собственности;
- справка из БТИ;
- письменное разрешение супруга;
- Доверенность при необходимости;
- квитанция, устанавливающая оплату госпошлины.
В соответствии со ст. 333.33 НК РФ, размер госпошлины для физических лиц составляет 2 тысячи рублей, для организаций – 22 тысячи.
В заявлении потребуется указать:
- наименование учреждения, его адрес;
- ФИО, контактные данные и адреса участников соглашения;
- просьба зарегистрировать договор найма;
- список прикладываемых документов;
- дата составления, подпись заявителя.
Образец заявления представлен ниже.
Срок действия договора
Договор действует не более 5 лет. Отсутствие в тексте документа даты окончания найма или указание на автоматическое продление соглашения недопустимы.
После того как срок действия найма завершится, у арендатора есть первоочередное право на перезаключение договора на тот же самый объект недвижимости, но уже на другие сроки.
За 3 месяца до даты окончания действия соглашения собственник обязан:
- или предложить арендатору заключить новый договор – на старых или обновленных условиях;
- или проинформировать арендатора о нежелании перезаключать договор (главное условие – намерение не сдавать помещение в аренду как минимум 1 год).
Если собственник не проинформировал арендатора, а наниматель не выразил намерение расторгнуть договоренность, то соглашение будет считаться продленным на тех же самых условиях и на тот же период времени.
Нередко договоры найма заключаются на срок до 1 года с целью скрыть информацию о доходах от налоговой и избежать оплаты госпошлины. В этом случае у арендатора не будет первоочередного права на повторное заключение договора найма. А при возникновении имущественных споров обратиться в суд стороны не смогут.
Аннулирование договора
Основания для аннулирования соглашения следующие:
- собственник и арендатор пришли к этому решению вместе (рекомендуется составить письменное подтверждение аннулирования договора и отсутствия претензий по отношению друг к другу, чтобы предотвратить конфликтные ситуации в будущем);
- по усмотрению арендатора (необходимо не менее чем за 3 месяца проинформировать собственника об аннулировании договоренностей);
- по судебному постановлению в случае инициирования разбирательства со стороны собственника.
Суд выносит постановление о расторжении при выявлении таких обстоятельств:
- арендатор не оплачивал помещение на протяжении полугода и дольше;
- арендатор (или другие лица, за чьи действия он ответственен) нанес имуществу собственника значительный ущерб – суд может обязать виновного устранить нарушения, предоставив ему на это срок до 1 года;
- объект недвижимости стал непригодным для эксплуатации, несет угрозу для жизни и здоровья жильцов;
- другие основания по ЖК РФ.
Судебная практика показывает, что суд вправе вынести постановление о расторжении договора вне зависимости от инициатора разбирательства.
Дополнительные особенности и нюансы
При заключении договора нередко оформляется и передаточный акт, который прикладывается к основному соглашению. Акт содержит описание всех объектов имущества (мебель, бытовая техника), которых собственник оставляет в квартире. Это предотвращает возникновение спорных ситуаций в связи с порчей или утратой имущества.
Иногда найм предоставляется с правом выкупа. После того как арендатор выкупил квартиру, ему необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на объект. При себе необходимо иметь паспорт, договор найма, заявление на оформление прав и документы, подтверждающие полную оплату имущества.
Найм с правом выкупа несет в себе определенные риски – например, собственник может отказаться продавать квартиру, и тогда арендатору придется требовать возврата денег через суд. Если собственник или арендатор скончаются до проведения выкупа, то оставшемуся участнику придется самостоятельно решать все вопросы с наследниками.
Подводим итоги
Чтобы сдать помещение в найм, нужно составить соответствующее соглашение и зарегистрировать его в Росреестре при необходимости. Срок действия договоренности не может превышать 5 лет. По истечении этого периода стороны вправе повторно заключить договор на старых или обновленных условиях. Законодательство выделяет определенные обстоятельства, при наступлении которых можно расторгнуть договор преждевременно – по обоюдному согласию участников сделки или через инициирование судебных разбирательств.
Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский Кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).