skip to Main Content

Коммерческий найм жилья и его условия

Коммерческий найм жилого помещенияКоммерческий найм жилого помещения – временное обеспечение жильем нанимателя, который вправе пользоваться объектом, владеть им за оговоренную плату. Рассмотрим, в чем заключаются особенности такого найма, как составляется договор и при каких обстоятельствах его можно расторгнуть досрочно.

Основные сведения

Договор коммерческого найма – стандартный гражданско-правовой договор, который оформляется по договоренности сторон и предполагает временную передачу объекта в пользование арендатора на платной основе. Условия найма устанавливаются гражданским законодательством. Для оформления соглашения не требуются официальные постановления органов власти или причисление к очереди льготников на получение жилья.

По договору собственник передает арендатору помещение за определенную сумму на срок, который прописывается в тексте соглашения.

Наши эксперты знают ответ на Ваш вопрос
Хотите решить свою проблему? Бесплатно проконсультируйтесь у нашего юриста по форме или по номерам телефонов:

Особенности коммерческого найма

Согласно ст. 672 ГК РФ, выделяются следующие особенности:

  • объектом может стать любое помещение, в отличие от соцнайма, при котором аренда обеспечивается жилищным фондом у государства или муниципалитета;
  • договор составляется на обоюдном соглашении собственника и арендатора;
  • оформить договор такого найма вправе любой человек, в то время как при соцнайме – только нуждающийся;
  • сумма оплаты аренды не ограничивается и устанавливается на усмотрение собственника;
  • собственник и арендатор не привязаны к нормированию площади объекта собственности;
  • при нарушении условий договора собственник потребует выполнения обязательств с того, кто прописан в соглашении в роли нанимателя (родственники арендатора такими правами не наделяются);
  • предельный срок действия договора – не более 5 лет;
  • расторжение договора приводит к выселению арендатора, причем другое жилье ему не предоставляется.

Права и обязанности сторон

Обычно к обязанностям собственника относятся следующие:

  • передать освобожденное от других лиц жилое помещение в удовлетворительном состоянии;
  • обеспечивать арендатора необходимыми и достаточными услугами ЖКХ;
  • проводить капитальные ремонтные работы;
  • обеспечивать ремонт общедомовой собственности.

Обязанности арендатора:

  • эксплуатировать помещение согласно его целевому предназначению (по закону запрещено устраивать в жилых квартирах, к примеру, мастерские на дому);
  • принять меры для поддержания помещения и располагающихся в нем объектов в удовлетворительном состоянии;
  • своевременно оплачивать аренду, коммуналку;
  • ремонтировать помещение, если это установлено в соглашении в качестве обязанности.

Права арендатора следующие:

  • вселять с разрешения собственника других людей (если необходимо вселить детей, то согласие не нужно);
  • проводить с разрешения собственника реконструкцию помещения, переустраивать его.

Составление договора

В тексте договора отражаются следующие сведения:

  • город, дата заключения;
  • информация о сторонах: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные;
  • предмет договора: адрес, площадь, количество помещений;
  • ежемесячная сумма для оплаты аренды;
  • ссылка на правоустанавливающую документацию;
  • перечисление граждан, которые вправе проживать с арендатором, с указанием их ФИО;
  • перечисление прав нанимателя (отопление, электроэнергия и т. д.);
  • права и обязанности арендатора и собственника;
  • особенности передачи помещения и имущества, которое в нем находится;
  • порядок расчетов;
  • обеспечение договора (внесение арендатором залога, порядок его использования собственником жилья при нарушении условий соглашения);
  • дата прекращения действия договоренностей;
  • основания для преждевременного расторжения соглашения;
  • ответственность участников, порядок решения спорных ситуаций;
  • заключительные положения;
  • адреса и реквизиты участников сделки, их подписи.

Регистрация договора

Если соглашение оформляется на срок от 1 года, то его нужно зарегистрировать в Росреестре. Регистрация предотвращает риски того, что арендатор или собственник не исполнят указанные в соглашении обязательства. При наличии зарегистрированного договора пострадавшая сторона вправе подать на нарушителя в суд и потребовать выплатить ущерб.

Зарегистрировать договор можно при личном обращении в Росреестр или МФЦ. Представлять интересы собственника или арендатора вправе уполномоченные лица при наличии доверенности, заверенной у сотрудника нотариального агентства.

Собственник должен иметь при себе такие документы:

  • паспорт;
  • договор аренды в 3 экземплярах;
  • заявление;
  • свидетельство о праве собственности на объект;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость, которые показывают, по какому основанию лицо приобрело права собственности;
  • справка из БТИ;
  • письменное разрешение супруга;
  • доверенность при необходимости;
  • квитанция, устанавливающая оплату госпошлины.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ, размер госпошлины для физических лиц составляет 2 тысячи рублей, для организаций22 тысячи.

В заявлении потребуется указать:

  • наименование учреждения, его адрес;
  • ФИО, контактные данные и адреса участников соглашения;
  • просьба зарегистрировать договор найма;
  • список прикладываемых документов;
  • дата составления, подпись заявителя.

Образец заявления представлен ниже.

Срок действия договора

Договор действует не более 5 лет. Отсутствие в тексте документа даты окончания найма или указание на автоматическое продление соглашения недопустимы.

После того как срок действия найма завершится, у арендатора есть первоочередное право на перезаключение договора на тот же самый объект недвижимости, но уже на другие сроки.

За 3 месяца до даты окончания действия соглашения собственник обязан:

  • или предложить арендатору заключить новый договор – на старых или обновленных условиях;
  • или проинформировать арендатора о нежелании перезаключать договор (главное условие – намерение не сдавать помещение в аренду как минимум 1 год).
Если собственник отказался перезаключать с арендатором договор, однако на протяжении 1 года с момента расторжения сотрудничества сдал помещение другому лицу, то прежний наниматель вправе признать новый договор незаконным и потребовать выплаты убытков. Признание соглашения недействительным и выплата компенсации производятся через суд.

Если собственник не проинформировал арендатора, а наниматель не выразил намерение расторгнуть договоренность, то соглашение будет считаться продленным на тех же самых условиях и на тот же период времени.

Нередко договоры найма заключаются на срок до 1 года с целью скрыть информацию о доходах от налоговой и избежать оплаты госпошлины. В этом случае у арендатора не будет первоочередного права на повторное заключение договора найма. А при возникновении имущественных споров обратиться в суд стороны не смогут.

Аннулирование договора

Основания для аннулирования соглашения следующие:

  • собственник и арендатор пришли к этому решению вместе (рекомендуется составить письменное подтверждение аннулирования договора и отсутствия претензий по отношению друг к другу, чтобы предотвратить конфликтные ситуации в будущем);
  • по усмотрению арендатора (необходимо не менее чем за 3 месяца проинформировать собственника об аннулировании договоренностей);
  • по судебному постановлению в случае инициирования разбирательства со стороны собственника.

Суд выносит постановление о расторжении при выявлении таких обстоятельств:

  • арендатор не оплачивал помещение на протяжении полугода и дольше;
  • арендатор (или другие лица, за чьи действия он ответственен) нанес имуществу собственника значительный ущерб – суд может обязать виновного устранить нарушения, предоставив ему на это срок до 1 года;
  • объект недвижимости стал непригодным для эксплуатации, несет угрозу для жизни и здоровья жильцов;
  • другие основания по ЖК РФ.

Судебная практика показывает, что суд вправе вынести постановление о расторжении договора вне зависимости от инициатора разбирательства.

Дополнительные особенности и нюансы

При заключении договора нередко оформляется и передаточный акт, который прикладывается к основному соглашению. Акт содержит описание всех объектов имущества (мебель, бытовая техника), которых собственник оставляет в квартире. Это предотвращает возникновение спорных ситуаций в связи с порчей или утратой имущества.

Иногда найм предоставляется с правом выкупа. После того как арендатор выкупил квартиру, ему необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на объект. При себе необходимо иметь паспорт, договор найма, заявление на оформление прав и документы, подтверждающие полную оплату имущества.

Найм с правом выкупа несет в себе определенные риски – например, собственник может отказаться продавать квартиру, и тогда арендатору придется требовать возврата денег через суд. Если собственник или арендатор скончаются до проведения выкупа, то оставшемуся участнику придется самостоятельно решать все вопросы с наследниками.

Подводим итоги

Чтобы сдать помещение в найм, нужно составить соответствующее соглашение и зарегистрировать его в Росреестре при необходимости. Срок действия договоренности не может превышать 5 лет. По истечении этого периода стороны вправе повторно заключить договор на старых или обновленных условиях. Законодательство выделяет определенные обстоятельства, при наступлении которых можно расторгнуть договор преждевременно – по обоюдному согласию участников сделки или через инициирование судебных разбирательств.

Поделитесь с друзьями:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
Комментариев: 0

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Back To Top