skip to Main Content

Оценка доли в квартире

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Правильно рассчитать стоимость доли в квартире – это означает найти адекватную цену, которая устроит потенциального покупателя. Неверно считать, что если вся жилплощадь стоит 4 млн. рублей, то 1\3 от нее – 1.2-1.3 млн. руб.  Важно понимать, что котируются не только квадратные метры, но и удобства проживания в них. В итоге, при самостоятельном расчете большинство владельцев долей решают, что для продажи привлекательней целое жилье, чем его часть.

Когда расчет долевой цены — необходимость

По статистике до 85% всего жилого фонда РФ находится в долевой собственности. Причины этого – наследование, когда одно жилое родительское помещение делится между наследниками, деление приобретенного в браке жилья после развода и т.п.

В результате, в квартире оказываются зарегистрированы несколько собственников, у которых по документам отчуждены метры. Чтобы их продать, нужно знать реальную стоимость.

Оценку проводят для:

  • отчуждения доли для дальнейших сделок с недвижимостью (обмен, продажа, дарение);
  • последующего расчета арендной платы;
  • страхования доли;
  • принудительного выкупа части жилья;
  • раздела совместно нажитой собственности;
  • оформления ипотеки (кредита) и внесения доли в залог.

Потребуется узнать стоимость «кусочка» жилого помещения и для налоговой, и для продажи, где в отчете должна стоять не приблизительная, а точная цена.

Для этого юристы советуют обращаться в профильные лицензированные фирмы, у которых в обязательном порядке должны быть документы на ведения подобного рода дел.

Каждый собственник решает сам – обращаться к таким организациям или провести оценку самостоятельно, опираясь на разъяснения в сети Интернет.

Наши эксперты знают ответ на ваш вопрос
Бесплатная юридическая консультация
Желаете узнать, как найти решение вашей проблемы? Спросите об этом нашего юриста по форме. Это бесплатно, быстро и удобно!
или по номерам телефона:
phoneСанкт-Петербург: +7(812)425-66-30 доб.532
phoneФедеральный: +7(800)350-84-13 доб.532

Какие факторы могут повлиять на цену

Чтобы правильно оценить стоимость доли нужно учитывать все нюансы, сопровождающие оценку, в том числе:

  • номинальную стоимость (черновую), узнают простым сравниванием рыночной цены к площади всей квартиры;
  • рыночную стоимость, которая всегда «плавающая» и от которой в конечном итоге зависит окончательная стоимость учитываемой доли.

Обязательно нужно определить, есть ли у владельцев устная договоренность и права на пользование общими метрами в квартире (санузел, ванна, коридор, балкон и т.п.). Если вопрос спорный и между долевыми участниками нет согласия, то владелец, права которого ущемляют или в его интересах сделать свою долю привлекательнее, может подать в суд.

Выступая истцом, он может добиться судебного решения, которое потом подшивают к основным документам.

Важно! Лучше, если все владельцы долей решат проблему в досудебном урегулировании. У нотариуса обязательно составляют бумагу, где прописывают правила использования общей жилой площадью.

Территория выживания

Первая проблема, остро влияющая на цену доли, есть или нет свободный доступ в квартиру. Здесь идет прямая оценка адекватности других жильцов, нередко просто не пускающих в дом владельца доли.

Также нельзя думать, что отсутствие проблем и претензий автоматически повышает стоимость доли. Если велика вероятность того, что поведение других хозяев долей будет агрессивным, то продаваемая часть жилья сильно упадет в цене.

Если нет равномерного распределения долей между дольщиками, то вначале потребуется разделить квартиру и только потом оценивать полученное.

Небольшой, но неприятный нюанс – если доля большая (3\4 от общей площади), то владелец захочет продать ее по стоимости целой квартиры. Но как правило, покупать за такую цену никто не рискнет, даже если у второго владельца очень небольшая доля, все равно это — угловой жилец, посторонний человек.
Добиться увеличения стоимости части квартиры можно, если в жилом помещении несколько комнат и есть возможность сделать отдельные входы. Тогда покупатель может рассчитывать на проживание в изолированном помещении и не конфликтовать с дольщиками.

Если продается доля в однокомнатной квартире – то будет логичнее договориться с другими владельцами на общую продажу и разделение денег согласно полученной в итоге сумме.

Количество проживающих тоже имеет колоссальное значение при расчете стоимости. Собственник имеет право пустить на свою долю любое количество жильцов и именно их наличие сильно снижает сумму, а вероятность приобретения доли стремится к нулю.

Если на любой из долей прописаны\проживают несовершеннолетние, то расчет стоимости жилплощади снижается. Это обстоятельство делает практически невозможным продажу квартиры или ее части, нереальность заселения лиц с определенным социальным статусом или нездоровых. Органы опеки обязательно воспрепятствуют такому соседству.   

Математика в помощь владельца долей

Снизить стоимость доли или повысить ее могут и иные факторы. Именно поэтому предельно точно рассчитать ее невозможно. За основу берется формула: Скв*Д\2*К, где:

  • Скв – рыночная стоимость;
  • Д – доля (ее кВ.м.);
  • К – спецкоэффициент параметров.

Первые два критерия нетрудно найти самостоятельно, а вот над последним придется потрудиться. Именно он включает в себя все существующие нюансы, тайные и явные, исходящие из предпочтений покупателей. Без специальных знаний и навыков – не обойтись.

Расчет стоимости доли нужен и для предоставления в налоговую, чтобы оплатить налог на недвижимость. По закону совладельцы обязаны нести бремя налоговых расходов согласно своим долям. Цифры рассчитываются от кадастровой стоимости.

Как рассчитать правильно:

  • определить инвентаризационную (кадастровую) стоимость всего жилого помещения;
  • выделить долю и рассчитать сумму согласно указанным квадратным метрам;
  • использовать налоговые ставки (см. п. 4 ст. 406 НК РФ), но итоговые показатели берутся в региональных отделениях НК (0.1, 0.2 или 0.5%).

К примеру, владелец 2\3 квартиры общей стоимостью в 700 тыс. рублей  и с налоговой ставкой в 0.2%, будет ежегодно платить около 1 тыс. руб. Остальное бремя по этой же формуле можно рассчитать для собственника 1\3 жилого помещения.  

Долевая собственность: советы продавцам

При расчете юристы советуют не забывать о понижающем коэффициенте, который формируется из факторов, негативно отражающих окружающую квартиру действительность (старый дом, нет инфраструктуры, неадекватные соседи и пр.). Советы продавцам:

  • договариваться о продаже жилья целиком. Так можно получить максимально возможную сумму и потом поделить ее частным образом соразмерно долям;
  • выделить долю в натуре и потребовать выкупить ее по рыночной стоимости другим содольщикам. По закону в первую очередь нужно предложить долю заинтересованным лицам;
  • заключить договор в письменной форме о пользовании местами общего пользования.

С точки зрения продажи выгодно выделить помещение (комнату) в натуре, чтобы покупатель видел, что покупает. Если есть возможность, то желательно выписать «лишних» лиц со своей доли, чистая жилплощадь котируется гораздо выше.

Если у Вас есть вопросы, то наш дежурный юрист готов бесплатно вас проконсультировать

phoneСанкт-Петербург: +7(812)425-66-30 доб.532
phoneФедеральный: +7(800)350-84-13 доб.532

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Back To Top