Как продать квартиру, если один из собственников против

Продажа доли квартиры должна проводиться с соблюдением всех законодательных норм и требований – в противном случае продавца ожидают неприятные последствия. Проблемы возникают, если кто-либо из совладельцев не желает проводить сделку купли-продажи. Разберем, как продать квартиру, если один из собственников против.

• Если жилье находится в совместной супружеской собственности, то сделка купли-продажи не будет проведена без письменного согласия второго супруга. При его отказе оформлять согласие потребуется выделить долю каждого собственника в натуре через суд. Продать квартиру как единое целое уже не получится, принуждать второго собственника к продаже тоже нельзя, поскольку в этом случае он в дальнейшем сможет оспорить проведенную сделку.
• Если жилье – в общей долевой собственности, то каждый владелец имеет законное право распоряжаться принадлежащей ему долей по собственному усмотрению (продавать, дарить, передавать по наследству). В случае если кто-либо из совладельцев против, продавцу необходимо проинформировать каждого собственника о его преимущественном праве покупки продаваемой доли. Если никто из людей долю не выкупил, то человек продолжит оформлять сделку купли-продажи в стандартном порядке.

Стоимость доли при продаже не должна быть меньше той, которая указана в извещении. Если человек не хочет продавать долю другим совладельцам, то он может заключить договор купли-продажи по завышенной стоимости, и другие собственники с высокой степенью вероятности откажутся от преимущественного права.

Сделки купли-продажи долей подвергаются заверению сотрудником нотариального агентства. Когда долю в жилье приобретает посторонний человек, то специалист дополнительно проверит, действительно ли преимущественное право совладельцев было соблюдено в установленном законом порядке. Это позволит предотвратить неприятные юридические последствия в виде оспаривания сделки в суде.

Выделение доли в натуре приводит к тому, что человек лишается общей собственности – вместо нее он теперь владеет индивидуальной. Это наделяет его правом распоряжаться своей личной долей по собственному усмотрению.

При этом следует учитывать несколько нюансов.

• Если спорная квартира является однокомнатной, то выделить долю не получится.
• Если выдел доли приведет к существенному ущербу, наносимому имуществу, то выделяющийся владелец вправе получить выплату согласно размеру его доли от других совладельцев. Несоразмерный ущерб представляет собой отсутствие возможности проживать в квартире, снижение стоимости. Если техническое состояние жилья существенно ухудшится после выдела доли, то в проведении процедуры откажут.

Выделение доли в натуре в суде состоит из следующих шагов:

• обращение истца к специалистам БТИ за справкой, подтверждающей факт возможности либо невозможности выделения доли в спорной квартире;
• составление иска;
• направление иска и всех необходимых документов в районный суд по адресу нахождения квартиры.

В иске потребуется указать:

• название суда, адрес его расположения;
• сведения об истце и ответчике: ФИО, адрес регистрации, контактные данные для связи;
• предмет спора: объект недвижимости, доли в котором необходимо выделить;
• особенности пользования жильем истцом и ответчиком;
• указание части доли, которая будет выделена;
• указание размера компенсации, порядка ее расчета;
• список прикладываемой документации;
• дата направления иска в суд, подпись заявителя.

Если суд примет положительное решение, то собственнику потребуется поставить квартиру на кадастровый учет и зарегистрировать изменения, которые произошли в правах собственности на выделенную в натуре долю. Для этого следует обратиться в Росреестр, предоставив сотруднику учреждения:

• паспорта собственников жилья;
• заявления от каждого совладельца;
• судебное постановление;
• правоустанавливающую документацию на исходную недвижимость.

После того как суд вынесет свое постановление по поводу аннулирования сделки, продавцу возвращаются его права собственности. Он возмещает покупателю ту сумму денег, которую тот заплатил за жилье, и покрывает неустойку по незаконному пользованию чужими денежными средствами за каждый новый день.

В случае собственник не проинформирует других совладельцев о наличии у тех преимущественного права покупки, то они вправе инициировать судебное разбирательство с просьбой перевести права покупателя на себя. Срок – 3 месяца с того момента, как им стало известно о нарушении их имущественных прав.

Также имущественные права совладельцев нарушаются, если доля была продана по сниженной стоимости – по сравнению с ценой, прописанной в извещении со стороны продавца другим собственникам. В этой ситуации люди также вправе обратиться за помощью в суд, и сделка будет отменена. После этого владельцу потребуется провести всю процедуру по продаже жилья заново, но уже с соблюдением норм и требований законодательства.