skip to Main Content

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имуществаНеотделимые улучшения арендованного имущества значительно увеличивают его ценность и исходную стоимость. Бухгалтерия арендатора часто стремится максимально выгодно учесть расходы на такой ремонт, минимизируя налоги. Рассмотрим понятие улучшений, что к ним относится, какие проблемы они могут принести.

Основные сведения

Улучшение имущества – фундаментальные изменения объекта, которые повышают его ценность и стоимость. Эти изменения предполагают усовершенствование помещения, оптимизацию его характеристик, особенностей и свойств, расширение возможностей. Обычно улучшение имущества проводится с той целью, чтобы оно соответствовало задачам арендатора, способствовало его максимальной прибыли.

Примеры улучшения имущества:

  • реконструкция помещения;
  • достройка, внедрение дополнительного оборудования;
  • модернизация;
  • улучшение технико-экономического состояния объекта.
Если работа не привела к появлению у объекта принципиально иных свойств и преимуществ, увеличивающих его стоимость, то это не причисляется к улучшениям.

Улучшения помещений делятся на отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения – те работы, результат которых допустимо демонтировать или изъять, причем имуществу собственника ущерба нанесено не будет. В соответствии со ст. 623 ГК РФ, это собственность арендатора, если в соглашении не указаны другие условия.

Неотделимые улучшения – те работы, результат которых невозможно изъять или демонтировать (в противном случае помещению будет нанесен существенный ущерб). Так, если после прекращения договора арендатор демонтирует двери, окна, отопительные и осветительные системы, то пользоваться помещением будет нельзя.

Внимание! Признаком отделимости работ не является возможность использовать результаты улучшений обособлено от помещения.

Если арендатор организовал такие работы с дозволения собственника, то после окончания срока действия соглашения он вправе потребовать компенсацию их стоимости.

В случае если в соглашении отсутствует информация о неотделимых улучшениях (или есть пункт о том, что подобные работы проводятся исключительно с разрешения собственника), то перед проведением ремонта рекомендуется обратиться за согласием арендодателя.

Наши эксперты знают ответ на Ваш вопрос
Хотите решить свою проблему? Бесплатно проконсультируйтесь у нашего юриста по форме или по номерам телефонов:

Порядок действий арендатора

Действия арендатора зависят от того, есть ли разрешение собственника, за чей счет выполнены работы.

Разрешение собственника есть, стоимость работ возмещается

Если арендатор провел капитальные работы с дальнейшей компенсацией их стоимости, то это амортизируемое имущество. Подобные расходы амортизируются владельцем. Арендатор – не владелец улучшений. Работы, организованные посредством амортизационных отчислений от имущества, – собственность владельца.

Траты арендатора при их компенсации арендодателем – траты, понесенные в ходе выполнения работ для собственника имущества.

Учет расходов проводится согласно тому, когда по условиям договоренности результаты работ передаются собственнику. Так, если по договору при окончании его действия результаты работ переходят владельцу с компенсацией их остаточной стоимости бывшему арендатору, то изменения учитываются в составе основных средств арендодателя до завершения срока арендного соглашения.

Разрешение собственника есть, стоимость работ не возмещается

Если собственник не возмещает стоимость проведенных работ, то они амортизируются арендатором во время действия арендного соглашения в соответствии с суммами амортизации с учетом периода полезного пользования. Амортизация начисляется с 1 числа месяца, который идет за месяцем начала использования результатов проведенных работ.

Разрешения собственника нет

Законодательство РФ не устанавливает четкого запрета на самовольное проведение работ в помещении в целях его улучшения. Если арендатор находит это нужным, то он вправе провести улучшения объекта. Однако не каждый собственник имущества захочет возмещать арендатору подобные расходы.

Ст. 622 ГК РФ устанавливает следующее: когда арендное соглашение подходит к концу, арендатор возвращает собственнику помещение в том состоянии, которое соответствует первоначальному, на дату приема. При этом учитывается допустимый износ объекта. Возможно состояние, обусловленное условиями соглашения.

Собственник вправе потребовать от арендатора устранить результаты проведенных работ за его же счет. В результате компания, арендующая объект, столкнется с дополнительными расходами.

А если компания запланирует принять расходы для налогообложения налогом на прибыль, это может принести юридические проблемы. Амортизируемым имуществом выступают те капитальные вложения, которые были проведены с официального разрешения собственника.

Налог на имущество, бухгалтерский учет

В стандартных случаях налог на имущество оплачивает арендодатель, поскольку именно он владеет правами собственности на помещение. Однако ситуация меняется, когда арендатор проводит работы, результат которых нельзя демонтировать без нанесения вреда объекту.

Организованные капитальные вложения в помещение учитываются арендатором как основные средства до их выбытия по соглашению аренды. Выбытие – компенсация собственником стоимости улучшений.

Подобные неотделимые улучшения подлежат налогообложению на имущество компаний. Оплата налога, предоставление налоговой декларации проводятся по адресу учета на балансе неотделимых улучшений.

Если капитальные вложения полностью возмещаются собственником до начала их использования, то они не учитываются в составе основных средств, не подлежат налогообложению на имущество компаний. То есть арендатор может избежать необходимости платить налог на имущество со стоимости проведенных улучшений, если сразу после завершения работ они передаются собственнику и возмещаются им.

Налог на имущество высчитывается в соответствии со среднегодовой стоимости капитальных вложений. Если законодательство РФ предусматривает льготы в отношении имущества, то те же самые льготы затрагивают и улучшения, относящиеся к данному объекту.

Бухгалтерские проводки:

  • Д 08…К 60 – проведение неотделимых улучшений;
  • Д 19…К 90 – НДС по рассматриваемым улучшениям;
  • Д 68…К 19 – принятие НДС к вычету;
  • Д 01…К 08 – принятие неотделимых улучшений к вычету;
  • Д 26…К 02 – начисление амортизаций по улучшениям.

Дополнительные особенности и нюансы

Если собственник объекта обязал арендатора провести демонтажные работы и устранить улучшения, однако последний отказался это делать, то арендодатель самостоятельно организует демонтаж. После этого необходимо инициировать судебное разбирательство и потребовать с бывшего арендатора компенсации трат на проведенные работы.

Судебная практика показывает, что суды обычно принимают сторону собственников помещения. Налогоплательщикам редко удается доказать свою правоту.

В то же время иногда суды вставали на сторону арендаторов, устанавливая, что проведенные ими работы причисляются к ремонтным – например:

  • обновление изношенных половых покрытий, канализационных и водопроводных труб, блоков, покраска;
  • облицовка стен, штукатурка, кладка перегородок из кирпича, выравнивание половых покрытий, демонтаж осветительных устройств;
  • замена дверей, установка перегородок.

Такие работы не изменяют назначение арендуемого здания, необходимы для нормальной эксплуатации помещения, однако и эти ситуации могут привести к спорам. Нередко происходили коллизии, когда одни и те же результаты работ в одном суде признавались неотделимыми, а в другом – отделимыми.

В конфликтных ситуациях рекомендуется требовать у подрядчика документов, которые доказывают отделимость или неотделимость организованных работ. В качестве этих документов могут выступать письменные заключения.

Подводим итоги

Итак, неотделимые улучшения – организованные арендатором капитальные работы за его же счет. Они не подлежат изъятию, так как в противном случае помещение может быть повреждено.

Подобные действия нередко приводят к конфликтным ситуациям и судебным разбирательствам, особенно если собственник не давал свое согласие на изменение конструкции помещения. По этой причине арендатором не рекомендуется проводить улучшения объекта, не получив официального разрешения от арендодателя.

Поделитесь с друзьями:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
Комментариев: 0

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Back To Top