skip to Main Content

Можно ли продать квартиру если она в ипотеке?

Продать квартиру в ипотекеИпотечная квартира находится в залоге у банка, и распоряжаться ею по собственному усмотрению заемщик не вправе. Продавать такое жилье, обменивать его, передавать по дарственной допускается только после погашения кредита и снятия обременения. Но человек может столкнуться с невозможностью продолжать жить в ипотечном жилье. Рассмотрим, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать.

Основные сведения

Продать ипотечное жилье можно, но для этого нужны веские обстоятельства – например:

  • снижение доходов заемщика, потеря работы;
  • смена места жительства;
  • свадьба, рождение детей и другие обстоятельства, которые вынуждают расширять жилплощадь;
  • нетрудоспособность, инвалидность.

Заемщику необходимо подготовить документы, доказывающие наличие таких оснований.

Без разрешения банка на проведение процедуры продать ипотечное жилье не получится. Если сотрудники Сбербанка, ВТБ или другого учреждения отказывают в продаже жилья, то заемщик может оформить новый кредит на выплату ипотеки или занять деньги у родственников, знакомых.

Наши эксперты знают ответ на Ваш вопрос
Хотите решить свою проблему? Бесплатно проконсультируйтесь у нашего юриста по форме или по номерам телефонов:

Способы продажи ипотечного жилья: пошаговая инструкция

Есть следующие способы продажи ипотечного жилья.

1. Досрочная выплата кредита

Погасить ипотечный долг можно своими средствами. После полной выплаты ипотеки человек становится полноправным владельцем жилья и может распоряжаться им по собственному усмотрению. К тому же покупатели охотнее приобретают жилье, которое больше не находится в залоге у банка.

Погашение ипотеки за счет средств покупателя – другой распространенный вариант. Для этого потребуется найти покупателя, который согласен передать авансом необходимую для выплаты долга сумму. Но найти согласного на этот шаг человека – сложная задача, ведь приходится отдавать аванс под расписку. А если продавец откажется реализовывать квартиру, не возвращая покупателю аванс, то последнему придется инициировать судебное разбирательство.

На практике продавцы, планирующие погасить кредит за счет средств покупателя, вынуждены предоставлять значительные скидки.

Порядок действий следующий:

  • найти покупателя;
  • получить от него денежные средства;
  • полностью выплатить ипотеку;
  • снять с жилья обременение;
  • продать недвижимое имущество через обычный договор купли-продажи.

2. Продажа жилья с участием банка

Покупатель погашает кредит продавца, а кредитор и регистрирующий орган снимают с жилья обременение – залог. После этого жилье продается по договору купли-продажи.

В отличие от досрочной выплаты ипотеки, в рассматриваемом случае банк активно участвует в сделке, выступая для покупателя дополнительной «подстраховкой». Покупатель вносит денежные средства по кредиту в банк, не передавая их продавцу. В то же время не все банки дают согласие на проведение такой процедуры.

Порядок действий выглядит так:

  • покупатель погашает долг;
  • покупатель платит продавцу разницу между ценой продажи и погашенным остатком по долгу;
  • продавец получает деньги после того, как покупатель зарегистрирует договор купли-продажи и права собственности.

Покупатель кладет денежные средства в банковскую ячейку у кредитора или в стороннем банке. Другой вариант – открыть аккредитив на эту сумму. В качестве подтверждения того факта, что договор купли-продажи зарегистрирован, может выступать выписка из ЕГРН. Этот же документ необходим и для исполнения аккредитива.

После того как банк получил деньги, он оформляет справку о погашении ипотеки и передает закладную продавцу, чтобы тот снял с жилья обременение. Иногда кредитор самостоятельно информирует Росреестр и направляет документацию для снятия обременения.

Оформляется предварительный договор, где участники сделки указывают условия основного договора купли-продажи:

  • стоимость жилья;
  • сумма аванса;
  • дата заключения главного договора;
  • права и обязательства продавца, покупателя;
  • ответственность участника сделки, из-за которого она может не состояться;
  • срок снятия обременения продавцом, если этой процедурой займется именно он.

Затем Росреестр снимает с жилья обременение, стороны подписывают главный договор купли-продажи. Права собственности переходят от продавца к покупателю.

3. Переоформление кредита на покупателя

Проводится продажа и жилья, и ипотеки. Покупатель приобретает недвижимость и кредит с установленной датой и сроками погашения.

Это не самый популярный вариант продажи ипотечной квартиры ввиду своей сложности. Покупатель должен полностью соответствовать требованиям банка, выдвигаемым к потенциальным заемщикам. Если кредитор одобрил проведение сделки, то оформляется 3-стороннее соглашение о переводе долга по ипотеке с продавца на покупателя.

Обременение с жилья не снимается. Покупатель выполняет все обязательства, которые не успел выполнить продавец.

Порядок действий следующий: стороны оформляют договор купли-продажи, банк подписывает с человеком кредитный договор. В запись об ипотеке вносятся изменения о смене залогодателя.

Необходимые документы

Продавцу необходимо подготовить такой пакет документации:

  • ксерокопии паспортов собственников, свидетельств о рождении детей;
  • справка из госреестра;
  • техпаспорт;
  • выписка из домовой книги, содержащая данные о количестве прописанных в квартире людей;
  • выписка из ЖЭКа об отсутствии долгов за коммуналку;
  • письменное разрешение супруга заемщика на проведение сделки, заверенное нотариально;
  • справка о стоимости жилья.

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться другие документы.

Дополнительные особенности и нюансы

Если жилье было приобретено с материнским капиталом, то продавцу необходимо доказать сотрудникам опеки тот факт, что имущественные права несовершеннолетних не нарушаются. Продавцы обязуются купить новое жилье, направить деньги на строительство дома или перечислить их на детский счет в банке. Сотрудники должны оформить письменное разрешение на проведение сделки, которое прикладывается к общему пакету документов.

По военной ипотеке квартира выступает залогом не только у банка, но и у государства. Для продажи жилья потребуется полностью выплатить долг. Также можно оформить переуступку прав вместе с финансовыми обязательствами другому человеку – обременение при этом останется. Покупателем жилья может выступать любой человек.

При разводе супругов необходимо учитывать, когда была оформлена ипотека. Если жилье приобретено до брака, то ипотечные обязательства и недвижимость остается в собственности заемщика. Если супруг прописан в жилье, то он вправе претендовать на компенсацию в размере 50% от денежных средств, направленных на погашение задолженности в браке.

Можно продать квартиру и купить другую в ипотеку – в Сбербанке или любом ином банке. Заемщик продает жилье, погашает долг и направляет вырученные средства на первый взнос по новой ипотеке.

Подводим итоги

Таким образом, есть много вариантов продажи ипотечного жилья. На особенности проведения сделки влияют наличие детей и материнского капитала, дата оформления ипотеки и другие обстоятельства. Чтобы предотвратить риски, рекомендуется подключить к сделке сотрудников банка и юристов.

Поделитесь с друзьями:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
Комментариев: 0

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Back To Top