Ипотека в новостройке в 2024 году: как взять, этапы покупки, с чего начать?

Сегодня люди часто пользуются услугами финансовых организаций для того, чтобы купить жилье. Оформление кредита на квартиру в новостройке отличается определенными особенностями и сложностями. Рассмотрим, как правильно купить квартиру в новостройке в ипотеку, какие действия потребуется предпринять.

Новостройка – дом, находящийся на стадии котлована. Покупатель приобретает его у застройщика по договору долевого участия. Стоимость новостройки существенно ниже, по сравнению со вторичным жильем. Если же продавцом квартиры в новостройке выступает человек, который первый успел купить ее на стадии котлована и сейчас продает ее по повышенной цене, то такое жилье уже считается вторичным.

Люди часто берут квартиры в Кредит, и новостройки не исключение. Некоторые категории граждан вправе претендовать на льготы. Нередко банки предлагают программы с низкой % ставкой для молодых и многодетных семей.

При выборе недвижимости необходимо сопоставить стоимость жилья и размер ипотеки вместе с платежеспособностью. Максимальный ежемесячный платеж – 60 % от совокупного дохода семьи.

При возникновении сложностей можно обратиться за помощью к риэлтору или кредитному брокеру, который самостоятельно подберет банк и программу ипотечного кредитования.

Для получения ипотеки на новостройку потребуется выполнить следующие действия.

С чего начать? В первую очередь необходимо составить с застройщиком двусторонний Договор, чтобы забронировать понравившуюся квартиру.

Желательно, чтобы банк сотрудничал с застройщиком. Для успешного прохождения аккредитации компания должна:

• иметь всю необходимую документацию – уставные, проектные документы, разрешение на строительство;
• работать в сфере строительства несколько лет, не иметь просрочек по сдаче объектов в эксплуатацию, обладать незапятнанной репутацией.

Необходимо, чтобы срок сдачи дома был как можно ближе. Аккредитация предотвращает риск для покупателя стать обманутым дольщиком.

Каждый кредитор предъявляет свои требования к документации, но стандартный пакет справок и бумаг следующий:

• паспорт будущего заемщика;
• заверенная начальством ксерокопия трудовой книжки;
• справка 2-НДФЛ, подтверждающая поступление регулярного дохода (или заверенная начальством справка по форме банка);
• дополнительные документы – водительские права, загранпаспорт, военный билет;
• удостоверение сотрудника федеральных органов власти, военнослужащего;
• удостоверения и лицензии для нотариусов, врачей, предпринимателей;
• Налоговая декларация;
• документы о семейном положении: свидетельство о регистрации супружеского союза, брачный контракт, свидетельство о появлении на свет ребенка.

Также необходимы и документы на квартиру. Но если новостройка получила аккредитацию от банка, то в финансовом учреждении уже есть все необходимые документы по дому, проекту и компании-застройщику. Часто в офисе продаж застройщиков есть ипотечные менеджеры, которые заключают сделки с банком самостоятельно.

Если каких-либо документов будет не хватать, заявителю могут выделить дополнительное время, чтобы он успел их донести.

Если банк с застройщиком не работает, то есть два варианта действий:

• выбрать объект из того, что строят застройщики, аккредитованные банком;
• выбрать банк, с которым работает понравившийся застройщик.

Вряд ли банк согласится проверять застройщика только из-за одной квартиры.

К стандартным ипотечным схемам, применимым для новостроек, относятся следующие:

• кредит под Залог имеющегося объекта недвижимости;
• Ипотека без первоначального взноса, когда залог – сама квартира в новостройке;
• ипотека с первым взносом в размере от 20 % от суммы квартиры.

Не рекомендуется присматриваться к предложениям без первого взноса. Тому есть несколько причин:

• повышенные проценты;
• дорогостоящая страховка, сумма которой добавляется к долгу заемщика перед банком;
• сложности с оформлением покупки, по сравнению с приобретением жилья по ипотеке с первым взносом.

Возможность предоставить первый взнос – доказательство для банка того факта, что заявитель – ответственный, надежный плательщик, обладающий денежными средствами для погашения ипотеки и содержания жилья в должном состоянии.

Потребительское кредитование тоже невыгодно из-за высоких ставок и существенной итоговой переплаты.

При этом просчитать все риски нельзя. В дальнейшем при обнаружении более выгодных предложений от банков и схем кредитования можно воспользоваться рефинансированием в другом финансовом учреждении.

У каждого банка есть своя система скоринга. Если заявитель прошел первичный отбор, в дело вступает кредитный менеджер, который тщательно проверяет потенциального заемщика.

В случае если от банка поступило положительное решение, то у человека есть 1-6 месяцев для принятия окончательного решения и заключения договора.

Порядок действий будет таким:

• заключить с застройщиком договор купли-продажи;
• оплатить первый взнос, если программа кредитования предусматривает это условие;
• застраховать имущество от повреждения, титул, жизнь заемщика;
• заключить с банком ипотечный договор и договор залога недвижимости.

Далее банк переводит застройщику денежные средства. При выявлении следующих обстоятельств от банка может последовать отказ:

• испорченная кредитная история, просрочки;
• недостаточный заработок или трудовой стаж, частые увольнения;
• занятость заявителя – «в черном списке» у банка (к примеру, кредитор с подозрением относится к предпринимателям, несмотря на подтвержденный доход заявителя);
• квартира, выбранная заявителям, не соответствует требованиям кредитора.

Это стандартный перечень оснований для отказа в кредитовании.

Сделку купли-продажи необходимо обязательно зарегистрировать. Запись о ней внесут в электронную базу данных ЕГРН. Необходимо иметь при себе:

• заявление;
• договор долевого участия;
• паспорта всех дольщиков;
• разрешение со стороны супруга дольщика, заверенное у сотрудника нотариального агентства;
• договор залога права требования;
• документ с описанием жилья в строящемся доме.

Документы по проекту строительства предоставляет застройщик.

После этого заемщик становится владельцем квартиры, на которую наложено обременение. Последнее будет аннулировано только после того, как человек полностью выплатит ипотеку. До этого момента совершать с жильем юридические сделки – продавать объект, обменивать, сдавать в аренду – без разрешения кредитора нельзя.

Оформить ипотеку на новостройку можно и самостоятельно, без риэлтора и других специалистов. Достаточно выбрать квартиру в новостройке, банк и программу кредитования. Также необходимо соответствовать требованиям конкретного финансового учреждения. После перечисления денег застройщику потребуется зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.