Как продать приватизированную квартиру: необходимые документы, процедура, возможные риски

Приватизация жилья предполагает его бесплатную передачу людям, находящимся в ней согласно договору соцнайма. Новым собственникам необходимо содержать квартиру и общепользовательскую территорию в надлежащем виде, оплачивать Налог на Недвижимость и выполнять другие обязательства. Также они вправе продать жилье. Рассмотрим, как проводится продажа приватизированной квартиры.

В начале 2017 года Госдума приняла Закон о бессрочной безвозмездной приватизации. В итоге направить заявление на приватизацию допускается в любой момент времени, и плата за это взиматься не будет.

Продать приватизированное жилье можно после того, как собственники получили право распоряжаться данной квартирой – то есть после госрегистрации права собственности в Росреестре и получения выписки из ЕГРН. Законодательство РФ не устанавливает определенного срока, по истечении которого можно продать квартиру, однако отдельные нюансы касаются налогообложения.

Если приватизированное жилье более 3 лет в собственности, то налог не платится. Если оно менее 3 лет в собственности, то Продавец оплачивает НДФЛ в размере 13%. Данный 3-летний период, по истечении которого человек освобождается от налогообложения, актуален только для жилья, полученного в собственность посредством приватизации. Для остальных видов жилья действует 5-летний срок.

Также можно воспользоваться налоговым вычетом. Его размер составляет 1 млн рублей. Так, если приватизированное жилье продается за 3 млн рублей, то после вычета налоговая база составит 2 млн рублей, то есть 2 000 000 х 13% = 260 тысяч рублей размер налога.

При продаже приватизированного жилья не рекомендуется использовать обходные пути с целью ухода от налогообложения. Сотрудники налоговых органов с легкостью вычислят уход от налогов посредством дарения, договора мены, и нарушителю в этом случае потребуется заплатить крупный Штраф.

Для покупателя существует только один риск. Приватизация квартиры проводится по заявлению зарегистрированных в ней жильцов. Она оформляется в виде Договора передачи жилья в собственность людей, регистрируемого в Росреестре.

Но кто-либо из прописанных в жилье членов семьи вправе отказаться от приватизации. Ему потребуется оформить письменное заявление с требованием исключить его из перечня собственников. Подобным шагом за ним сохраняется право на бессрочное нахождение в квартире.

Но при совокупности следующих обстоятельств собственник жилья может выписать человека, отказавшегося от приватизации, через суд:

• добровольный переезд в другую квартиру вместе со всеми личными вещами;
• продолжительное отсутствие в жилье, отсутствие попыток вернуться;
• продолжительная неуплата коммуналки.

Истцу потребуется подготовить все относящиеся к делу доказательственные документы – чеки, квитанции, справки и т. д.

Продажа жилья состоит из следующих этапов.

• Оценка стоимости имущества. Не рекомендуется необъективно завышать цену недвижимости, иначе есть риск так и не найти покупателя. Для повышения стоимости жилья можно, к примеру, провести в ней ремонт.
• Сбор необходимых документов, выписка прописанных жильцов.
• Составление объявления. В нем необходимо указать такие сведения о квартире: площадь жилья, этажность, количество комнат, адрес, расстояние до метро и других важных социальных объектов, стоимость жилья, отсутствие или наличие возможности торга. Рекомендуется приложить фотографии.
• Подготовка жилья к посещению потенциального покупателя (уборка, мелкий косметический ремонт).
• Оформление сделки купли-продажи. Оно предполагает выбор перевода денежных средств, формата соглашения по отчуждению квартиры. Имеет значение и наличие третьих лиц (юриста, сотрудника нотариального агентства).

Продавцу потребуется подготовить следующий перечень документов.

• Документ, подтверждающий наличие права собственности на продаваемое жилье. В ситуации с приватизацией им выступает Договор передачи жилья в собственность.
• Договор купли-продажи квартиры. Он подписывается перед регистрацией с покупателем.
• Паспорт.
• Доверенность, если жилье продается по ней.
• Заявление о госрегистрации. Оно составляется перед направлением документов на регистрацию.
• Квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины. Ее можно получить в месте подачи документов на регистрацию.

Выше перечислены основные документы, но есть и дополнительные, которые тоже могут потребоваться от продавца.

• Кадастровый паспорт жилья. Если квартира не стоит на кадастровом учете, то потребуется данный документ. Дополнительно паспорт могут затребовать банк-кредитор при оформлении ипотеки, а также сотрудники органов опеки.
• Брачный контракт, соглашение о разделе общего супружеского имущества, судебное постановление о разделе имущества и другой документ, который необходим для подтверждения отсутствия прав супруга на продаваемую квартиру. Но если вторая сторона тоже имеет права на жилье, то потребуется письменное согласие супруга.
• Если продавец живет с несовершеннолетними детьми, причем они тоже имеют права на квартиру, то необходимо оформить согласие представителей органов опеки на проведение сделки купли-продажи.
• Если у жилья несколько собственников, причем кто-либо из них ограничен в дееспособности по судебному постановлению, тоже потребуется согласие представителей органов опеки.
• При продаже доли в жилье потребуется документ, подтверждающий тот факт, что остальные собственники квартиры ознакомлены с проведением процедуры.
• При смене ФИО необходимо предоставить соответствующие документы – к примеру, свидетельство о разводе. Получить их можно в ЗАГСе.
• Если собственник находился в заключении и отбыл наказание, то он предоставляет справку об освобождении, оформляемую у начальника тюремного учреждения. Если кто-либо из собственников отбывает наказание, то к общему списку документов добавляются справка о заключении и судебное постановление о лишении свободы.

До 2016 года продавцы предоставляли свидетельство о регистрации права собственности, оформляемое в Росреестре. Но на текущий момент данные документы перестали выдаваться. Доказательством права собственности служит выписка из ЕГРП, подтверждающая наличие записи в электронной базе ЕГРП.

При этом покупатель вправе потребовать у продавца такие документы:

• выписка из домовой книги: если продается доля в квартире с прописанными жильцами, то она покажет, кто в ней зарегистрирован сейчас или был зарегистрирован в прошлом;
• ксерокопия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии долгов по коммуналке;
• справки из НД и ПНД, подтверждающие, что у продавца отсутствуют психические расстройства, что он дееспособен и вправе продавать жилье;
• справка об оценке жилья: если документ требуется для одобрения в банке ипотечного кредита, то самому покупателю потребуется выбрать компанию-оценщика и оплатить ее Услуги;
• техпаспорт, разрешение на перепланировку, если она проводилась в квартире;
• акт приема-передачи жилья;
• расписка, подтверждающая факт получения денежных средств продавцом.

Документ составляется в 2 экземплярах – от руки или в распечатанном виде. В расписке потребуется указать такие сведения:

• название документа, дата и адрес ее написания;
• информация о продавце и покупателе: ФИО, паспортные данные, адреса проживания;
• сумма переданных продавцу денежных средств – цифрами и прописью;
• подпись составителя с расшифровкой ФИО (все это должно быть написано от руки).

Рекомендуется составлять расписку при свидетелях, которые тоже на ней распишутся. При этом заверение документа сотрудником нотариального агентства необязательно.

Если в расписке отсутствуют какие-либо необходимые сведения, то она не обладает юридической силой, и ее можно оспорить через суд, что представляет риски для продавца.

Документ следует составить даже в том случае, если денежные средства передаются продавцу безналичным способом.

Таким образом, продажа приватизированного жилья обладает своими нюансами. Продать его допускается сразу после того, как она перешла в собственность зарегистрированных в ней людей. Но рекомендуется выждать 3-летний срок, чтобы не платить налог в размере 13%. Если продать квартиру нужно раньше, то можно воспользоваться вычетом в 1 млн рублей. В некоторых случаях без согласия супруга продать жилье не получится.

При изучении документов продавцу необходимо ознакомиться с тем, кто прописан в семье, есть ли среди зарегистрированных в жилье люди, которые отказались от приватизации. Если человек обладает правом бессрочного пользования жильем, проживает в квартире на постоянной основе, исправно оплачивает коммуналку, то выселить его не получится даже через суд.