Договор мены недвижимого имущества

Сделки по мене недвижимости составляют только десятую часть от всех операций с недвижимым имуществом. Но иногда Мена жилплощади вместо оформления сделки купли-продажи обходится гораздо дешевле. Данная операция представляет собой обязательства сторон передать в пользование друг друга определенный предмет вместе с правом собственности на него. Рассмотрим, как составить Договор мены недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 567 ГК РФ, договор мены – соглашение, согласно которому каждая из сторон берет на себя обязанность по передаче второй стороне в собственность определенный предмет. Сделка не сопровождается финансовыми расчетами, кроме случаев, когда вследствие неравноценной стоимости недвижимости приходится доплачивать.

В отличие от договора мены, обмен представляет собой переход прав пользования между нанимателями жилья – права юридической собственности на Недвижимость не возникает. А от сделки покупки-продажи договор мены отличается тем, что в этом случае стороны расплачиваются друг с другом не деньгами, а по бартеру.

Договор мены имеет 3 признака:

• Направленность на передачу имущества – наподобие договора покупки-продажи, взятия в аренду и т. д.;
• Встречная передача имущества в личную собственность второй стороне;
• Одновременная передача права собственности после выполнения обязательства по передаче объектов.

Договор мены может заключаться и между юридическими лицами. Обычно он затрагивает нежилые помещения для ведения бизнеса или какие-либо товары.

Практика показывает, что договор мены чаще всего оформляется между родственниками – например, между мужем и женой после расторжения супружеского союза. Также договор мены выгоден в том случае, если у собственника жилья есть желание купить квартиру с улучшенными условиями проживания (к примеру, переехать из окраины центра в город) и достаточные денежные средства для совершения доплаты.

Есть несколько преимуществ договора мены:

• При мене равноценных по стоимости квартир сторонам не нужно проводить безналичные расчеты, оплачивая большую комиссию, арендуя банковские ячейки и другие Услуги;
• Можно составить соглашение в обычной письменной форме, не обращаясь к нотариусу.

Недостаток договора мены заключается в том, что каждому участнику сделки потребуется платить удвоенную госпошлину за регистрацию соглашения, поскольку для каждой стороны создаются отдельные договора отчуждения и получения недвижимости.

В тексте необходимо указать следующие данные:

• Город, дата составления;
• Сведения об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
• Предмет сделки: адрес квартир, которые подлежат мене, подробное описание их технического состояния, основания для возникновения прав собственности;
• Указание на то, что аресты, споры на квартиру, прочие обременения отсутствуют;
• Оценка стоимости квартир;
• Наличие или отсутствие доплаты: если она есть, то потребуется указать, в какие сроки и в каком виде (безналичным способом или через наличный расчет) она будет произведена;
• Указание на то, за чей счет будут ремонтироваться квартиры, кто будет оплачивать расходы, связанные с жильем и домом;
• Количество составленных экземпляров;
• Подписи участников соглашения.

Желательно указать в договоре подробное описание состояния квартир и отсутствие взаимных претензий друг к другу, касающихся качества жилья. Также рекомендуется прописать в тексте условие о том, что если после регистрации перехода прав собственности то или иное жилье будет изъято третьими лицами (например, не упомянутыми продавцом родственниками, имеющими право претендовать на долю в недвижимости), то Потерпевший получит полное возмещение всех понесенных убытков от продавца.

Для передачи жилья составляются передаточные акты.

Необходимо зарегистрировать договор мены в Росреестре или через МФЦ. Сторонам потребуется иметь при себе следующие документы:

• Заявление (образец) Росреестр.
• Паспорта;
• 3 экземпляра договора мены;
• Нотариально удостоверенные разрешения супругов сторон на проведение сделки (можно предоставить брачный договор при его наличии);
• Разрешения органов опеки, если владельцами жилья выступают несовершеннолетние.

При мене недвижимости между физическими лицами сумма госпошлины составит 2 000 рублей. При обращении в МФЦ срок регистрации сделки составит 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней.

После регистрационных действий сделки стороны получат справки из ЕГРН с указанием о переходе прав собственности.

Каждый участник сделки выступает одновременно и покупателем, и продавцом. Доход каждого человека учитывается при расчете налоговой базы. Для проведения расчетов используется минимальная стоимость квартир – умноженная на коэффициент 0,7 кадастровая стоимость жилья.

Налоги в 2026 году придется платить только в том случае, если срок владения жильем составит меньше 3 лет, а стоимость жилья составляет более 1 млн рублей. Размер подоходного налога составляет 13%.

Есть и другой риск в попытке уйти от налогов. Сотрудники ФНС могут заподозрить то, что квартиры неравноценны по стоимости, и приостановить сделку. Тогда участникам соглашения потребуется предоставлять доказательства стоимости жилья.