Выделение доли в квартире — пошаговая инструкция

В России в долевой собственности находится множество квартир. Сделки с такой недвижимостью сопряжены со множеством проблем, так как подобная собственность предполагает более одного владельца жилья, что чревато конфликтами. По этой причине многие собственники планируют стать владельцами отдельной части жилья. Рассмотрим, как выделить долю в квартире.

Выделение доли в натуре закрепляет за человеком права на распоряжение частью жилья. Комната становится независимой от остальных помещений квартиры.

Обычно доли выделяются:

• для продажи;
• при разводе;
• при спорах и конфликтных ситуациях с другими собственниками жилья;
• при желании распоряжаться своей долей по личному усмотрению, не получая разрешения от других собственников на проведение сделок.

При этом есть обстоятельства, при которых выделение доли запрещено.

• Выделение доли в натуре приведет к тому, что места общего пользования станут труднодоступными для остальных, возникнет риск нарушения целостности несущих конструкций. Если после проведения перепланировки жильцы не смогут пользоваться ванной комнатой или кухней, то подобные работы под запретом.
• Выделение доли нарушает права и интересы людей с инвалидностью, иждивенцев или организаций (например, банков).
• Полученные комнаты нельзя будет использовать для проживания.

Выделение доли в квартире состоит из следующих шагов.

Есть 2 способа выдела доли.

В натуре

Выделение доли в натуре предполагает создание отдельной комнаты или нескольких комнат. Размер этих помещений должен соответствовать стоимости доли владельца.

Минимальный размер общей площади – от 28 м². По этой причине выделить долю в натуре в городских квартирах часто не представляется возможным.

Если в прошлом в квартире была проведена незаконная перепланировка, то в первую очередь потребуется вернуть жилью его первоначальное состояние. После этого можно проводить раздел собственности.

Через выплату денег

Если выдел доли в натуре не допустим, то она выделяется в финансовом эквиваленте.

Если оформленная доля превышает доли других собственников, то человеку потребуется доплатить за часть доли. Если меньше – доплачивают уже ему.

Другой вариант – финансовая компенсация: человек отказывается от своей части имущества, получая денежные средства от остальных владельцев. Полученная доля распределяется между владельцами.

Если размер доли небольшой, и ее собственник равнодушен к выделу, то владельцам потребуется обратиться в суд. Он установит компенсацию без учета данного собственника.

При добровольном проведении процедуры собственники самостоятельно решают, кому какая доля останется. Доли могут быть неравными – на усмотрение владельцев. Стороны составляют письменное соглашение и заверяют его у сотрудника нотариального агентства. Главное – чтобы все собственники были согласны на этот шаг.

Отчет содержит в себе следующую информацию:

• возможность оформить долю в натуре;
• вероятные способы выделения;
• количество долей, их соотношение с общей площадью жилья в процентах и метрах;
• степень изношенности помещений;
• рыночная стоимость жилья;
• сумма выделения доли.

Если мирно договориться не удалось, в результате чего пришлось обратиться в суд, то жилье будет поделено на одинаковые по размеру. Так, если собственников у квартиры 2 человека, то жилье поделят по ½.

В иске необходимо указать следующую информацию:

• наименование суда;
• сведения об истце и ответчике: ФИО без сокращений, адрес;
• Цена иска (стоимость доли в рублях);
• описание сложившихся обстоятельств: кто является участником общей долевой собственности, адрес имущества, размер доли, реквизиты правоустанавливающей документации;
• основания для раздела доли;
• предложение по разделу доли – указание на изолированное помещение, Процедура его выдела из общей собственности;
• просьба выделить долю в натуре;
• список прикладываемых документов;
• дата подачи иска, подпись заявителя.

К запрашиваемым документам относятся следующие:

• паспорта;
• свидетельства о появлении детей на свет;
• техническая документация на квартиру;
• свидетельство из ЕГРН и правоустанавливающая документация на жилье (например, соглашение купли-продажи);
• оценка жилья в БТИ, акт выдела долей в натуре при наличии;
• сумма компенсации за выдел доли.

Стоимость госпошлины зависит от кадастровой стоимости формируемой доли.

С полученной долей без разрешения остальных собственников жилья можно проводить следующие сделки.

Продажа

Обычно доли оформляются именно для этого. В соответствии с ГК РФ, в первую очередь Продавец должен предложить выкупить долю остальным собственникам, поскольку они обладают правом ее преимущественного приобретения. Стоимость предложения должна быть такой же, как и в объявлении о продаже.

Частая проблема – отсутствие других собственников в квартире (например, они живут в других городах или даже странах). Для того чтобы выполнить требование об уведомлении собственников, необходимо направить им оповещение по последнему известному месту проживания заказным письмом с описью вложений и информированием о вручении.

Если в дальнейшем придется обращаться в суд, то подобные документы предоставляются в качестве доказательств того факта, что продавец предпринял все меры по извещению собственников.

Аренда

В общей долевой собственности при желании сдать долю в аренду необходимо получить письменное разрешение от всех владельцев недвижимости. При их отказе собственнику необходимо обратиться в суд и доказать тот факт, что права других владельцев не нарушаются, но при этом они отказываются оформлять разрешение на аренду.

Дарение

Выделенную долю допускается подарить – как родственнику, так и третьему лицу. Процедура не предполагает получения владельцем денежного вознаграждения – в противном случае сделку признают притворной.

При общей совместной собственности допускается присвоить долю ребенку до 18 лет, но он вправе только пользоваться имуществом – распоряжаться им он сможет при совершеннолетии.

Если жилье приобретается с использованием маткапитала, то детям оформляется выделение долей. Если сразу оформить доли нет возможности, то собственник может сделать это позже в установленные законом сроки – посредством составления соглашения или договора дарения. Матери необходимо оформить нотариальное обязательство о выделении долей детям.

Нотариальное обязательство необходимо, если на дату получения капитала жилье не было оформлено в качестве частной собственности или оно зарегистрировано на 1 владельца. Это связано со следующими обстоятельствами:

• квартира бралась в ипотеку, Кредит оформлялся на одного или обоих супругов, и на тот момент они были бездетными;
• квартира бралась в ипотеку, которая пока еще не выплачена;
• квартира располагается в строящемся доме, еще не введенном в использование;
• один супруг или муж с женой – участники жилищного кооператива;
• семейство живет в доме, который был возведен до получения капитала: владельцы недвижимости – один или оба супруга, однако у детей формально отсутствует Право собственности.

В обязательстве необходимо указать такие сведения:

• дата, место составления;
• информация о родителях: ФИО, паспортные данные, адрес проживания;
• указание направления использования маткапитала;
• описание квартиры (адрес, реквизиты правоустанавливающей документации);
• обязательство о выделении доли;
• дата составления документа, подпись и расшифровка;
• отметка нотариуса.

Выделить долю несовершеннолетнему ребенку необходимо в 6-месячный период. Он начинает отсчет с того момента, как появилась законная возможность проведения процедуры – например, дом введен в использование, Ипотека полностью погашена.

Обязательство о выделе оформляет женщина, ее муж или оба супруга (в случае если они дольщики по ДДУ, участники жилищного кооператива, созаемщики).

При обращении к нотариусу необходимо иметь при себе:

• паспорта;
• свидетельство о заключении супружеского союза;
• сертификат на маткапитал;
• свидетельства о появлении детей на свет;
• правоустанавливающую документацию на квартиру;
• ипотечный Договор;
• договор об усыновлении, если в семье воспитывается приемный ребенок.

Готовое и заверенное обязательство передается в ПФР РФ.

Если необходимо выделить долю несовершеннолетнему ребенку при ипотеке, порядок действия следующий:

• внести последний платеж, получить в банке справку о погашении кредита;
• снять обременение через МФЦ или Росреестр, получить выписку о его отсутствии;
• выделить долю ребенку;
• повторно обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления раздела квартиры на доли.

Если супруги – дольщики по ДДУ или участники жилищного кооператива, то после введения здания в эксплуатацию они получают квартиру в собственность. Дата подписания акта приема-передачи – момент получения жилья. В течение последующих 6 месяцев необходимо оформить выделение долей на детей и супруга.

При реконструкции или строительстве дома срок начинает свой отсчет с того момента, как супруги получили разрешение на использование здания, которое оформляется в местных административных органах.

Есть два способа выделения долей детям – через соглашение или договор дарения.

Соглашение составляется у нотариуса. В документе содержится информация о супругах и детях, недвижимости, приобретении квартиры через маткапитал, о долях, которые достанутся каждому собственнику. После этого необходимо получить выписку из ЕГРН.

При составлении договора дарения в документе указываются сведения о квартире, утверждение о бесплатном выделении доли, информация обо всех участниках процесса. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Наказания за непредоставление долей детям не предусмотрено. Однако при наличии спорных ситуаций дети вправе обратиться в суд и потребовать оформить долю на себя. Суд может установить размер долей в согласно вкладу каждого члена семейства в приобретение квартиры или одинаковыми частями, если этот вклад определить невозможно.

Если супруги обналичили маткапитал, что запрещено, и направили государственные средства на другие цели, то их могут привлечь к уголовной ответственности. Наказание – возврат маткапитала, Штраф до 120 тысяч рублей или тюремное заключение до 2 лет.

Можно подарить долю жене, если собственник один муж. Сначала необходимо выделить супружеские доли, а затем подарить их жене. Но если у женщины уже есть право на ½ жилья, то проводить процедуру нет необходимости.

Когда собственником является только муж, он вправе установить любой размер доли. При этом ему не нужно получать разрешение от остальных совладельцев, поскольку дарение – безвозмездная сделка.

При оформлении договора дарения необходимо отправиться к сотруднику нотариального агентства и заверить документ. Далее отчуждение доли регистрируется в Росреестре.

Если мужчина решил подарить долю бывшей супруге, то женщине потребуется оплатить подоходный Налог.

Таким образом, если долевая собственность перестает устраивать людей, они выделяют доли в натуре – определяя, какая часть квартиры кому принадлежит. При невозможности решить этот вопрос самостоятельно необходимо обратиться в суд. А если жилье приобреталось с маткапиталом, то выделение долей для детей обязательно, однако они смогут распорядиться ими по собственному усмотрению только при достижении 18 лет.