Отмена долевого строительства в 2019 году

Правительство РФ отказывается от долевого строительства с целью предотвращения обмана покупателей и огромного количества недостроев. Отмена долевого строительства произошла 1 июля 2019 года. С этого момента продажа квартир компаниями-застройщиками осуществляется через эскроу-счета. Практика показывает, что актуальность использования эскроу-счетов уже давно оценили во всех странах, в том числе и в Европе.

Долевое участие в возведении многоквартирного дома предполагает финансирование строительства со стороны будущих владельцев квартир. Компанией-застройщиком выступает организация, которая обладает определенной земельной территорией (согласно праву безвозмездной собственности или аренды). На ней она планирует возвести дом с привлечением финансовых средств со стороны дольщиков.

Дольщик и компания регистрируют Договор долевого участия, в тексте которого содержатся условия оформляемой сделки. Данный договор необходимо зарегистрировать в соответствующих гос. органах в течение 1 месяца с даты оформления соглашения.

После того как стороны соглашения исполнили все предписанные договором условия, документ перестает действовать.

В сфере строительства возникла серьезная проблема обманутых дольщиков, которые пострадали от действий неблагонадежных компаний-застройщиков. Все это сформировало в обществе социальную напряженность.

На региональном уровне местные власти не имеют финансовых возможностей справиться с данной проблемой самостоятельно. То же самое наблюдается и в столице: статистика показывает, что множество людей так и не получили свои квартиры, которые они приобрели по договору долевого участия согласно 214-фз.

Для того чтобы предотвратить подобные проблемы и в будущем, правительство РФ изменило принцип привлечения денежных средств дольщиков на этапе возведения домов.

На денежные средства, которые размещаются на эскроу-счетах, проценты не начисляется. При этом банк сможет распоряжаться деньгами по своему усмотрению на законных основаниях. Считается, что деньги пойдут на оформление кредита застройщикам по низким % ставкам. Банковские учреждения будут отслеживать, на что именно идут средства.

По словам экспертов, проектное финансирование вынудит компаний-застройщиков готовить на рассмотрение банку проекты. Дело в том, что финансовое учреждение как третий участник сделки купли-продажи несет определенные риски, поскольку есть вероятность того, что дом так и не будет достроен и введен в эксплуатацию.

Предполагается, что внедрение эскроу-счетов окажется выгодным для банковских учреждений, так как они будут зарабатывать два раза:

• на эскроу-счетах, так как денежные средства покупателей хранятся в учреждении;
• на % с оформленного компании-застройщику кредита.

Согласно проектному финансированию, банк обязан предотвращать повышение стоимости стройматериалов. Также он должен отслеживать качество проводимых работ в целом.

Закон об отмене долевого строительства нацелен на защиту имущественных интересов простых граждан. В ФЗ №214-ФЗ уже введены определенные поправки, которые касаются новых требований, выдвигаемых к компаниям-застройщикам.

• Фонд защиты дольщиков начнет страховать каждого покупателя жилья в новостройке. Чтобы договор был зарегистрирован, компания обязуется перечислять в данный фонд как минимум 1,2% от стоимости каждой отдельной квартиры.
• Компания-застройщик должна доказать тот факт, что она обладает всеми финансовыми и техническими возможностями для осуществления строительных работ. Непогашенные кредиты и займы у компании должны отсутствовать. На возведение многоквартирного дома будет выделяться как минимум 10% материальных ресурсов компании от стоимости жилья.
• У компании-застройщика должен быть договор аренды или документация, устанавливающая Право собственности на ту территорию, где осуществляются работы по возведению многоквартирного дома.
• У компании-застройщика должен быть многолетний опыт строительства. Данный параметр – не меньше 10 000 м² жилья, которое она построила в прошлом.
• Нельзя использовать 30% авансовых платежей от стоимости жилья.

Последствия для сферы строительства, по словам специалистов, будут следующими:

• монополизация строительного рынка;
• укрупнение отрасли;
• прозрачность осуществляемых сделок;
• уменьшение конкуренции.

Однако для покупателей последствия могут быть отрицательными.

• Многие специалисты начинают сомневаться в том, что итоговое качество домов и квартир будет удовлетворительным. Компании-застройщики будут стремиться завершить строительства в кратчайшие сроки для получения доступа к заблокированным денежным средствам на эскроу-счетах.
• Нет информации о том, что у банковских учреждений будет достаточно ресурсов для проверки качества стройматериалов, контроля работы компании-застройщика.
• Прогнозы для простых людей пессимистичны: предполагается, что жизнь в новостройках станет еще менее комфортной. Проживающие в подобных квартирах будут в разы чаще сталкиваться с ошибками и недочетами со стороны рабочих.
• Компании-застройщики утверждают, что стоимость квадратного метра при переходе на работу согласно эскроу-счетам будет существенно увеличена. В то же время специалисты уверены, что в прогнозировании повышения стоимости жилья видна спекуляция: некоторые застройщики ради эксперимента перешли на новый принцип работы, что показало положительные результаты.
• Отдельный момент касается защищенности денежных средств, перечисленных на эскроу-счета покупателями. С одной стороны, данные средства защищены: если компания-застройщик обанкротится, то человек без проблем получит свои деньги обратно, обратившись в банк. С другой стороны, при отзыве у банковского учреждения лицензии гарантия покрывает только до 10 млн рублей. При этом денежные средства за определенный период, в течение которого они находились на эскроу-счетах, рискуют значительно обесцениться.

Точно установить, как именно повлияет внедрение эскроу-счетов в сфере строительства, нельзя. Одни специалисты утверждают, что в России стоимость жилья будет резко увеличена. Компаниям придется оформлять в банках кредитование, что даже при относительно невысоких процентах отрицательно скажется на бюджете застройщиков. Дольщикам при этом потребуется помещать свои сбережения на эскроу-счета, проценты на которые начисляться не будут, но при этом банк сможет пользоваться данными деньгами.

Если компания обанкротится и не достроит дом, а с момента перечисления денег на эскроу-счет пройдет много времени, то средства могут обесцениться, что отрицательно скажется на финансовом состоянии человека.

Дополнительно прогнозы устанавливают и другой неприятный факт: застройщики будут стремиться закончить строительство дома как можно быстрее, что приведет к еще большему количеству ошибок и недочетов, исправлять которые придется именно владельцам жилья.

В то же время есть и другая точка зрения – предполагается, что усиленный контроль со стороны банков защитит дольщиков от неблагонадежных компаний.

Как бы то ни было, точная ситуация установится только после вступления нового закона в действие.