Процедура дарения квартиры несовершеннолетнему

При желании подарить квартиру ребенку даритель может столкнуться с рядом трудностей. Так, до совершеннолетия родители или выдают письменное разрешение на проведение таких сделок, или сами участвуют в них от лица детей. Также необходимо учитывать особенности при составлении договора дарения. Рассмотрим, как проводится дарение квартиры несовершеннолетнему и нужен ли Нотариус в таких случаях.

До достижения 14-летнего возраста дети не имеют возможности воспользоваться многими правами – например, касающимися покупки или продажи дорогостоящего имущества. То же самое относится и к принятию квартиры в дар. Вместо ребенка до 14 лет подобные договоры заключают его официальные представители (родители, опекуны). Если ребенок старше 14-летнего возраста, то Договор дарения заключает он, но только с разрешения родителей.

Для проведения таких сделок необходимо разрешение их официальных представителей – родителей, опекунов.

Если ребенок стал собственником подаренной квартиры, то до 14 лет он не имеет права распоряжаться полученным жильем. С 14 до 18 лет он может совершать сделки по продаже недвижимости, но только с разрешения сотрудников органов опеки.

Исключение – если до достижения 18 лет ребенок приобрел полную Дееспособность вследствие эмансипации, вступления в супружеский союз. Тогда он самостоятельно может получить квартиру и распоряжаться ею по своему усмотрению.

Письменное разрешение официальных представителей ребенка составляется в свободной форме. Например, можно указать, что «Я (ФИО представителя), даю согласие на получение моим несовершеннолетним сыном (ФИО ребенка) квартиры в подарок от ее бабушки (ФИО дарителя)», после чего нужно подробно описать квартиру для предотвращения проблемных ситуаций.

Если единственный родитель дарит квартиру ребенку, то он выступает одновременно и дарителем, и одаряемым, если действует от лица несовершеннолетнего. Обращаться к третьему лицу для передачи ему данных полномочий не нужно.

Договор дарения квартиры несовершеннолетнему должен содержать следующие сведения:

• место, дата составления договора;
• ФИО, паспортные данные дарителя, реквизиты свидетельства о рождении одаряемого младше 14 лет или паспортные данные одаряемого старше 14 лет, адреса их регистрации;
• детальное описание объекта дарения: адрес нахождения, кадастровый №, площадь;
• кадастровая стоимость недвижимости;
• основания для формирования прав собственности на жилье у дарителя (например, договор покупки-продажи от такой-то даты);
• права и обязательства сторон;
• дата передачи квартиры одаряемому;
• ФИО, подписи участников сделки.

Договор составляется в 3 экземплярах.

Если дарственная предполагает передачу доли в квартире, то придется обратиться к нотариусу. В остальных случаях можно составить и зарегистрировать дарственную своими силами.

Преимуществ обращения к нотариусу несколько. Он удостоверит тот факт, что на момент составления договора даритель действительно находился в адекватном состоянии и мог оценивать последствия своих поступков. В результате оспорить дарственную в будущем будет практически невозможно. Также специалист самостоятельно направит документы в Росреестр – данная услуга оказывается безвозмездно.

После составления и возможного удостоверения у нотариуса дарственная подлежит регистрации в Росреестре. Без этого Право собственности у ребенка не появится. Все 3 экземпляра дарственной потребуется предоставить в Росреестр – на них проставят отметки о регистрации, два вернут дарителю и одаряемому, а третий договор останется в учреждении.

Также при себе нужно иметь и другие документы:

• паспорт дарителя;
• свидетельство о рождении одаряемого;
• паспорта представителей одаряемого;
• правоустанавливающая документация на квартиру (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности);
• письменное разрешение мужа или жены дарителя, если квартира приобреталась в их совместном браке;
• подтверждение того, что квартира не в совместной собственности, если даритель – единоличный владелец жилья (например, предыдущий договор дарения, брачный договор);
• письменное разрешение родителей, опекунов ребенка, старше 14-летнего возраста;
• нотариально удостоверенная Доверенность, если даритель или одаряемый действует от лица официального представителя (если в качестве него выступает родитель, то доверенность не нужна);
• при необходимости – акт приема-передачи квартиры.

Уполномоченные лица могут потребовать от дарителя справку о том, что имущественные права его несовершеннолетних детей не ущемлены при их наличии.

Если квартира передается внуку/внучке, сыну или дочери, родному брату, сестре и т. д., то представителю одаряемого не нужно платить подоходный Налог. Если несовершеннолетний не состоит с дарителем в близких родственных отношениях, то его законному представителю придется оплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

При дальнейшей продаже жилья необходимо принимать в учет минимальный срок владения, по истечении которого платить налоги за полученный от продажи доход не нужно. Он составляет 3-5 лет в зависимости от того, приходится ли одаряемый близким родственником дарителю.

Если ребенок по каким-либо причинам передумал принимать квартиру, то он самостоятельно или с помощью родителей может составить заявление об отказе, удостоверив его в нотариальном порядке. Если регистрация в Росреестре уже проведена, то отказ необходимо оформить в БТИ и зарегистрировать в Росреестре. Далее суд должен вынести решение о подтверждении отказа, после чего квартира возвращается дарителю.

В случае если дарственная на ребенка была составлена дарителям с его целью вывести имущество из-под притязаний кредиторов или избавиться от оплаты госпошлины, то отменить договор дарения могут госорганы по инициативе пострадавшей стороны.