Коммерческий найм жилья и его условия

Коммерческий найм жилого помещения – временное обеспечение жильем нанимателя, который вправе пользоваться объектом, владеть им за оговоренную плату. Рассмотрим, в чем заключаются особенности такого найма, как составляется Договор и при каких обстоятельствах его можно расторгнуть досрочно.

Договор коммерческого найма – стандартный гражданско-правовой договор, который оформляется по договоренности сторон и предполагает временную передачу объекта в пользование арендатора на платной основе. Условия найма устанавливаются гражданским законодательством. Для оформления соглашения не требуются официальные постановления органов власти или причисление к очереди льготников на получение жилья.

По договору собственник передает арендатору помещение за определенную сумму на срок, который прописывается в тексте соглашения.

Согласно ст. 672 ГК РФ, выделяются следующие особенности:

• объектом может стать любое помещение, в отличие от соцнайма, при котором аренда обеспечивается жилищным фондом у государства или муниципалитета;
• договор составляется на обоюдном соглашении собственника и арендатора;
• оформить договор такого найма вправе любой человек, в то время как при соцнайме – только нуждающийся;
• сумма оплаты аренды не ограничивается и устанавливается на усмотрение собственника;
• собственник и арендатор не привязаны к нормированию площади объекта собственности;
• при нарушении условий договора собственник потребует выполнения обязательств с того, кто прописан в соглашении в роли нанимателя (родственники арендатора такими правами не наделяются);
• предельный срок действия договора – не более 5 лет;
• расторжение договора приводит к выселению арендатора, причем другое жилье ему не предоставляется.

Обычно к обязанностям собственника относятся следующие:

• передать освобожденное от других лиц Жилое помещение в удовлетворительном состоянии;
• обеспечивать арендатора необходимыми и достаточными услугами ЖКХ;
• проводить капитальные ремонтные работы;
• обеспечивать ремонт общедомовой собственности.

Обязанности арендатора:

• эксплуатировать помещение согласно его целевому предназначению (по закону запрещено устраивать в жилых квартирах, к примеру, мастерские на дому);
• принять меры для поддержания помещения и располагающихся в нем объектов в удовлетворительном состоянии;
• своевременно оплачивать аренду, коммуналку;
• ремонтировать помещение, если это установлено в соглашении в качестве обязанности.

Права арендатора следующие:

• вселять с разрешения собственника других людей (если необходимо вселить детей, то согласие не нужно);
• проводить с разрешения собственника реконструкцию помещения, переустраивать его.

В тексте договора отражаются следующие сведения:

• город, дата заключения;
• информация о сторонах: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные;
• предмет договора: адрес, площадь, количество помещений;
• ежемесячная сумма для оплаты аренды;
• ссылка на правоустанавливающую документацию;
• перечисление граждан, которые вправе проживать с арендатором, с указанием их ФИО;
• перечисление прав нанимателя (отопление, электроэнергия и т. д.);
• права и обязанности арендатора и собственника;
• особенности передачи помещения и имущества, которое в нем находится;
• порядок расчетов;
• обеспечение договора (внесение арендатором залога, порядок его использования собственником жилья при нарушении условий соглашения);
• дата прекращения действия договоренностей;
• основания для преждевременного расторжения соглашения;
• ответственность участников, порядок решения спорных ситуаций;
• заключительные положения;
• адреса и реквизиты участников сделки, их подписи.

Если соглашение оформляется на срок от 1 года, то его нужно зарегистрировать в Росреестре. Регистрация предотвращает риски того, что арендатор или собственник не исполнят указанные в соглашении обязательства. При наличии зарегистрированного договора пострадавшая сторона вправе подать на нарушителя в суд и потребовать выплатить ущерб.

Зарегистрировать договор можно при личном обращении в Росреестр или МФЦ. Представлять интересы собственника или арендатора вправе уполномоченные лица при наличии доверенности, заверенной у сотрудника нотариального агентства.

Собственник должен иметь при себе такие документы:

• паспорт;
• договор аренды в 3 экземплярах;
• заявление;
• свидетельство о праве собственности на объект;
• правоустанавливающие документы на Недвижимость, которые показывают, по какому основанию лицо приобрело права собственности;
• справка из БТИ;
• письменное разрешение супруга;
• Доверенность при необходимости;
• квитанция, устанавливающая оплату госпошлины.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ, размер госпошлины для физических лиц составляет 2 тысячи рублей, для организаций – 22 тысячи.

В заявлении потребуется указать:

• наименование учреждения, его адрес;
• ФИО, контактные данные и адреса участников соглашения;
• просьба зарегистрировать договор найма;
• список прикладываемых документов;
• дата составления, подпись заявителя.

Образец заявления представлен ниже.

Договор действует не более 5 лет. Отсутствие в тексте документа даты окончания найма или указание на автоматическое продление соглашения недопустимы.

После того как срок действия найма завершится, у арендатора есть первоочередное право на перезаключение договора на тот же самый объект недвижимости, но уже на другие сроки.

За 3 месяца до даты окончания действия соглашения собственник обязан:

• или предложить арендатору заключить новый договор – на старых или обновленных условиях;
• или проинформировать арендатора о нежелании перезаключать договор (главное условие – намерение не сдавать помещение в аренду как минимум 1 год).

Если собственник не проинформировал арендатора, а наниматель не выразил намерение расторгнуть договоренность, то соглашение будет считаться продленным на тех же самых условиях и на тот же период времени.

Нередко договоры найма заключаются на срок до 1 года с целью скрыть информацию о доходах от налоговой и избежать оплаты госпошлины. В этом случае у арендатора не будет первоочередного права на повторное заключение договора найма. А при возникновении имущественных споров обратиться в суд стороны не смогут.

Основания для аннулирования соглашения следующие:

• собственник и арендатор пришли к этому решению вместе (рекомендуется составить письменное подтверждение аннулирования договора и отсутствия претензий по отношению друг к другу, чтобы предотвратить конфликтные ситуации в будущем);
• по усмотрению арендатора (необходимо не менее чем за 3 месяца проинформировать собственника об аннулировании договоренностей);
• по судебному постановлению в случае инициирования разбирательства со стороны собственника.

Суд выносит постановление о расторжении при выявлении таких обстоятельств:

• арендатор не оплачивал помещение на протяжении полугода и дольше;
• арендатор (или другие лица, за чьи действия он ответственен) нанес имуществу собственника значительный ущерб – суд может обязать виновного устранить нарушения, предоставив ему на это срок до 1 года;
• объект недвижимости стал непригодным для эксплуатации, несет угрозу для жизни и здоровья жильцов;
• другие основания по ЖК РФ.

Судебная практика показывает, что суд вправе вынести постановление о расторжении договора вне зависимости от инициатора разбирательства.

При заключении договора нередко оформляется и передаточный акт, который прикладывается к основному соглашению. Акт содержит описание всех объектов имущества (мебель, бытовая техника), которых собственник оставляет в квартире. Это предотвращает возникновение спорных ситуаций в связи с порчей или утратой имущества.

Иногда найм предоставляется с правом выкупа. После того как арендатор выкупил квартиру, ему необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на объект. При себе необходимо иметь паспорт, договор найма, заявление на оформление прав и документы, подтверждающие полную оплату имущества.

Найм с правом выкупа несет в себе определенные риски – например, собственник может отказаться продавать квартиру, и тогда арендатору придется требовать возврата денег через суд. Если собственник или арендатор скончаются до проведения выкупа, то оставшемуся участнику придется самостоятельно решать все вопросы с наследниками.

Чтобы сдать помещение в найм, нужно составить соответствующее соглашение и зарегистрировать его в Росреестре при необходимости. Срок действия договоренности не может превышать 5 лет. По истечении этого периода стороны вправе повторно заключить договор на старых или обновленных условиях. Законодательство выделяет определенные обстоятельства, при наступлении которых можно расторгнуть договор преждевременно – по обоюдному согласию участников сделки или через инициирование судебных разбирательств.