Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости – рискованная сделка, которая имеет свои преимущества и недостатки.  Рассмотрим, что это такое и как ее грамотно провести, как составить Договор и зарегистрировать переход прав собственности.

Аренда с правом выкупа недвижимости – юридическая сделка, согласно которой арендатор проживает на жилплощади или пользуется нежилым помещением, регулярно вносит платежи за объект и по достижении определенной суммы получает права собственности на него.

Подобные сделки для арендаторов выгодны, особенно если у них нет крупной суммы средств или они не желают связываться с банками и обременять себя кредитом. Для арендодателя такая сделка не всегда выгодная, поскольку он теряет возможность ежемесячно получать плату за Недвижимость.

Договор аренды с дальнейшим правом выкупа нередко применяется в хозяйственной деятельности юридических лиц – организаций, предприятий.

Бухгалтерский учет требует ежемесячного признания расходов в виде арендной платы. Если в бухучете не отражается задолженность перед собственником, причем арендатор не перечисляет платежи по договору, то налоговая может решить, что имуществом пользуются бесплатно. Тогда стоимость арендной платы будет причислена к внереализационным доходам.

В первую очередь арендодатель получает возможность продать объект по цене выше рыночной. При этом покупатель получит Право собственности только после того, как полностью выполнит финансовые обязательства.

Преимущества для арендатора следующие:

• проживание в квартире до ее покупки;
• отсутствие необходимости оформлять Кредит и переплачивать банку;
• возможность отказаться от приобретения объекта в любое время;
• отсутствие необходимости искать арендатора, исправлять кредитную историю, если она испорчена;
• отсутствие возрастных, национальных, семейных, профессиональных ограничений;
• отсутствие требования к минимальному стажу на текущем рабочем месте в 6 месяцев.

Помимо этого, для заключения сделки и оформления договора нужен только паспорт – документы на объект готовит арендодатель. В случае с ипотекой необходимо собирать внушительный пакет документов.

Однако у такой сделки есть и риски.

Покупатель за это время может использовать квартиру не по целевому назначению – например, оформить в ней мастерскую и приносить дискомфорт проживающим по соседству лицам. Ответственность за это будет нести юридический собственник жилья.

Что касается покупателя, то для него риски следующие:

• продавец на весь арендный срок – юридический собственник жилья, который вправе распорядиться объектом по собственному усмотрению;
• продавец может в любой момент расторгнуть договор и отказаться возвращать деньги, в результате чего покупателю придется обращаться с иском в суд и предоставлять документы, которые доказывают факт перечисления платежей;
• если продавец скончается до окончания действия арендного договора, то покупателю придется разбираться с наследниками, заключая с ними новое соглашение;
• владелец может использовать квартиру в Залог для того, чтобы получить в банке кредит.

Если оплата проводится наличными, необходимо каждый раз составлять расписки. До момента получения прав собственности на квартиру покупатель должен хранить все расписки. Если деньги переводятся безналом, то подобные меры предосторожности не нужны.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости сочетает в себе стандартный договор аренды, а также соглашение купли-продажи.

В тексте документа указываются следующие сведения:

• город, дата составления;
• информация о сторонах: ФИО без сокращений или наименование юридического лица, паспортные данные, адрес регистрации, действующие номера телефонов, другие контактные данные;
• подробное описание объекта недвижимости: технические характеристики (площадь, количество комнат и т. д.), адрес нахождения, реквизиты правоустанавливающей документации;
• указание на сумму денежных средств, которую перечислит покупатель (для оценки объекта можно воспользоваться помощью независимого оценщика);
• порядок оформления выплаты: периодичность платежей (каждый год, полгода, месяц), сумма, срок окончательных расчетов;
• дата регистрации перехода права собственности – или по усмотрению сторон, или при последнем денежном переводе от покупателя;
• положения о плате за аренду: размер платы, порядок оплаты услуг ЖКХ, права и обязанности сторон;
• учет инфляции стоимости недвижимости и ее аренды;
• ответственность сторон: необходимо указать, что если продавец откажется в дальнейшем регистрировать права собственности, то ему придется вернуть покупателю всю перечисленную им сумму;
• порядок расторжения договора;
• порядок решения форс-мажорных обстоятельств (например, если продавец или покупатель скончается);
• страховка;
• подписи и реквизиты сторон.

Договор должен содержать максимум информации о проводимой сделке – это убережет участников соглашения от спорных ситуаций, разбирательств и финансовых потерь.

Переход прав проводится при соблюдении 2 условий:

• срок действия договора подошел к концу;
• покупатель полностью выполнил финансовые обязательства перед продавцом.

При переходе права собственности заключенный договор необходимо зарегистрировать. После это в действие вступают нормы договора купли-продажи.

Переход прав сопровождается внесением изменений в Росреестр, после чего оформляется новое свидетельство.

Поскольку аренда с правом выкупа действует долгое время, за этот срок стоимость недвижимости может быть существенно увеличена, и продавец понесет упущенную выгоду.

Если для сторон этот вопрос важен, то можно воспользоваться следующими способами:

• расчеты проводятся в долларах или евро, а не в национальной валюте;
• каждый месяц оплата рассчитывается заново с учетом инфляции.

Рекомендуется указать в договоре формулу изменения и расчета стоимости недвижимости. Если же в тексте соглашения будет указана фиксированная стоимость, то в будущем это может привести к конфликтным ситуациям.

Аренда с правом выкупа позволяет арендатору стать в дальнейшем собственником недвижимости, полностью выплатив ее стоимость. Договор между продавцом и покупателем содержит в себе положения и аренды, и купли-продажи. После выкупа объекта договор регистрируется в Росреестре, оформляется новое свидетельство о праве собственности.

У такой сделки есть как преимущества, так и риски, поэтому требуется юридически грамотное оформление договора.