Как продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, полученную в Наследство невозможно сразу после смерти наследодателя. Хотя по закону правопреемник становится собственником как бы «задним числом» (ст. 1111 ГК РФ) и не важно, каким образом он получил ее – по завещанию или по праву очередности. Но как только будут получены документы, подтверждающие Право собственности, можно распоряжаться имуществом по своему желанию.

Если наследник один, то право на Недвижимость передается ему уже после получения на руки свидетельства о смерти. Это делается в интересах государства. За время, которое будет потрачено на оформление квартиры в собственность, кто-то должен вносить плату по коммунальным платежам, налогам на недвижимость.

Желательно в обязательном порядке оформить договоренность юридически, даже если между потенциальными наследниками никогда не возникало трений и отношения хорошие. Продажа квартиры как и ее оформление в собственность — это  длительный процесс, занимающий от 4 месяцев до нескольких лет.

Все зависит от ценности недвижимости и сумм, которые планируют получить правопреемники. Нередко сделка купли-продажи срывается, так как один из участников считает, что на руки он получит слишком мало и цену за жилье нужно повысить. Но по завышенной стоимости покупателя найти сложно, время идет, а наследник, взявший на себя бремя оплат, ежемесячно расстается с круглой суммой.

Как продать квартиру, полученную по наследству:

• зарегистрировать право наследовать объект;
• поставить на кадастровый учет;
• отметить ее в Росреестре.

Формально провести сделку купли-продажи, дарения или любую иную наследник может только тогда, когда ему выдадут на руки документы, подтверждающие титул собственника. До тех пор никакие сделки с недвижимостью не будут законны, их не оформят в Росреестре, не примут документы.

Самый простой вариант ускоряющий время продажи – единоличное наследование, «чистая» квартира, небольшая цена. В этом случае правопреемник быстро оформляет документы и готовит недвижимость к продаже. Сложнее если претендентов несколько, здесь потребуется соблюдать следующие правила:

• регистрируют жилье на каждого правопреемника;
• продажа возможна при согласии всех наследников;
• долги, Залог, ипотеку нужно погасить, наследуют не только «хорошее» имущество, но и обязательства;
• при продаже в договоре купли-продажи обязательно указывают, в каком процентном отношении находится собственность у всех участников сделки.

Последний пункт особо желателен, так как на основе его и будет распределена полученная общая сумма от продажи квартиры. Сделку с передачей денег можно провести на глазах у юридического лица, которое заверяет документы, либо отметить что указанная сумма уже получена на руки продавцом.

Нередко так и бывает, т.к. в договоре прописывают заниженную стоимость недвижимости ради уменьшения налогов. Это определенный риск – покупатель, ранее согласный передать «черный нал» после сделки, может отказаться и выдать только те деньги, которые прописаны в договоре.

По ст. 196 ГК РФ срок исковой давности, за который может появиться еще один наследник, составляет три года. С 2016 года это время продлено до 5 лет, однако общее время «ожидания наследников» не может продолжаться свыше 10 лет.

Срок начинается не с момента смерти наследодателя и не с даты подписания документов на право собственности новому владельцу. По п. 1 ст. 200 ГК РФ срок начинается тогда, когда новый претендент узнал о том, что ему причитается часть жилья (или полностью) и его права были нарушены.

Продать квартиру, не ожидая истечения 3 лет можно, однако придется заплатить в казну государства госпошлину в 13% (а для нерезидентов 30%) от суммы сделки.

Если новый владелец подождет 5 лет, то согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ он продаст жилье без уплаты налогов.  По закону существует перечень льготников, которые освобождаются от подоходного налога, это:

• инвалиды детства;
• те, кто официально вышел на пенсию;
• имеющие инвалидность I и II групп.

То есть, если ты пенсионер, то продать квартиру, полученную в наследство, можно будет безболезненно, не дожидаясь 5 лет. От налога, составляющего внушительную сумму, льготные категории граждан освобождены.

Проще всего, если жилье поделено на доли. Тогда ее владелец может предложить выкупить часть квартиры другим участникам собственности. Сделки менее 1 млн. рублей не подвергаются налогообложению.

Чтобы как можно быстрее продать унаследованную квартиру нужно следовать практичному плану действий. Для этого к нотариусу относят следующий пакет документов:

• справку (оригинал и копию), подтверждающую смерть наследодателя;
• заявление о принятии наследственной массы;
• бумагу, подтверждающую регистрацию умершего по месту его последнего проживания, а так же его снятие с регистрационного учета;
• любой документ, подтверждающий родство;
• если есть – Завещание.

Все это нужно сделать в течение 6 месяцев со дня смерти владельца квартиры. В нотариальной конторе выдают свидетельство, которое подтверждает, что человек (группа людей) имеют все права на недвижимость.

Закрепить право собственности можно в Росреестре, для этого туда собирают свой пакет документов:

• паспорт;
• справка, что недвижимость поставлена на кадастровый учет;
• заявление (пишут в Росреестре);
• квиток об уплате госпошлины (2 тыс. руб.);
• свидетельство, выданное нотариусом о правах на имущество.

Когда все документы оформлены можно искать покупателя на квартиру. Во избежание проблем по сделке купли-продажи потенциальный Продавец должен позаботиться о том, чтобы квартира была «чистой».  Чтобы все дольщики были согласны на продажу и сумма, установленная на квартиру, должна быть утвержденной.

Не существует абсолютной гарантии чистоты юридических сделок как с одной, так и с другой стороны. Поэтому не стоит торопиться продавать жилье, не узнав тонкости купли-продажи. Продавцу обязательно нужно удостовериться, что нет иных наследников, которые уже после сделки могут подать в суд и потребовать ее аннулировать. Если деньги получены, а произошел казус, правопреемник будет должен:

• вернуть сумму по договору;
• возместить все расходы, которое за время владения квартиры понес покупатель (переезд, ремонт и пр.);
• компенсировать Моральный вред, если покупатель потребует это сделать в суде.

Если появившиеся Наследники посчитают себя обманутыми, они могут подать Иск в суд с требованием о признании правопреемника, поспешившего совершить сделку, недостойным. При удовлетворении иска тот теряет все права на наследственную массу.

Риски у покупателя – это получить квартиру «с сюрпризом», если ее чистота не была им проверена как следует. Чтобы обезопасить себя нужно доверить проверку юридическому лицу (агенту по недвижимости) и самостоятельно провести расследование.

Важно установить, имеет ли право продавец на квартиру, нет ли обременения (прописанных или детей), все ли документы в порядке и нет ли не узаконенных действий (перепланировка и пр.). Пунктов проверки много и не всегда сам покупатель может с этим справиться, не будучи юридически подкован.

Обезопасить себя при продаже унаследованной квартиры можно, важно соблюсти следующие условия:

• подождать (3-5 лет), за это время всплывут все подводные камни и можно быть уверенным, что сюрпризов не будет;
• уладить конфликты между наследниками;
• выяснить все тайны, в том числе на предмет тайных завещаний;
• не скрывать имущество от известных наследников. Не стоит думать, что умолчав о смерти наследодателя можно провернуть «сделку века» и забрать все себе. Правопреемники могут оспорить решение и потребовать свою долю даже после продажи имущества.

Жизнь показывает, что все добрые отношения между родственниками заканчиваются при дележе наследства. Чтобы этого избежать, нужно максимально следовать букве закона, не пытаться провернуть продажу квартиры, желая обмануть иных потенциальных наследников. Тем более не стоит играть с государственными структурами.