Продажа дома под материнский капитал

Получение бюджетных средств под рождение второго и последующего детей – вынужденная мера правительства РФ с целью улучшения демографической ситуации в стране. Однако родить ребенка и приобрести сертификат оказалось легче, чем освоить деньги. Продажа дома под материнский капитал овеяна чередой условностей, правил и хождений по инстанциям.

Условия получения средств маткапитала можно узнать, обратившись за разъяснением в региональный отдел ПФ, именно из его средств (п.2 ст. 7 ФЗ № 256) выделяются деньги при рождении ребенка. Не все члены семьи могут быть подателями заявления. Закон строго регламентирует список лиц, которые имеют право на обращение в ПФР:

• родители, опекуны. Чаще мать при появлении на свет 2 ребенка и до достижения им 3 лет (но не раньше);
• усыновители (если берут в семью 2 и последующего ребенка) и только через три года, когда им выданы соответствующие документы об усыновлении\удочерении.

Таким образом, правом на маткапитал обладают лица, имеющие непосредственное отношение к ребенку, на которого выдаются средства. Но и получить заветную сумму сразу не получится, тем более – наличными. По новым правилам, матери доступна лишь малая часть денег на первичные расходы, связанные с новорожденным.

Досрочно средства маткапитала могут быть переведены в счет выплаты долгов по ипотечному кредиту, но чтобы купить дом, нужно ждать три года.

Дом будет приобретен, за молодой семьей будет числиться кредит в банке, но само жилье не будет у него в залоге.

Если семье недостает очень большой суммы, то придется оформлять ипотечный кредит, при котором до полного его погашения купленный дом будет принадлежать банку. По факту – у семьи есть масса долгов и нет жилья, так как при форс-мажоре, если ипотечный займ не будет возвращен, залоговое имущество идет в счет его погашения.

Первый и самый частый вариант использования маткапитала при покупке дома – обращение покупателя в банк для оформления договора купли-продажи. При этом обязательно нужно указывать наличие частичной оплаты из средств ПФР.

Процедура оформлении сделки:

• потенциальный покупатель составляет в банке Договор купли продажи с указанием пункта «продажа под материнский капитал»;
• покупатель передает частичную оплату за дом в присутствии банковского работника. Это можно сделать как наличными, так и мгновенным переводом с карты на карту, главное чтобы продавец подтвердил их получение, а факт завизировал третий участник сделки. При таком раскладе риски продавца минимальны;
• далее покупатель берет ссуду (ипотеку) под средства маткапитала. Параллельно составляется договор между финансовым учреждением и покупателем дома, где прописаны обязательства каждой из сторон, а именно – банк выдает ипотечный кредит под оплату его маткапиталом. При этом покупатель также несет дополнительные финансовые издержки по выплате процентов по ипотеке;
• продавец получает оставшуюся сумму целиком.

Второй вариант заключается в непосредственном обращении участников сделки в ПФР. До этого они должны составить акт купли-продажи у нотариуса и заверить его по всем правилам. Далее покупатель переводит оговоренный первоначальный взнос за дом (Залог) и далее идет в ПФР, показывает договор и пишет заявление на получение маткапитала для погашения суммы сделки. При положительном решении ПФ владелец дома получает на счет остаток средств за дом, который считается проданным.

Однозначный ответ юристов – деньгами, временем, нервами. Исходя из практики на сделку такого формата идут либо близкие родственники, либо хорошо знакомые люди, которые уверены в том, что получат причитающееся.

Очень часто продавец дома не хочет сделок, связанных с маткапиталом по причине:

• отказа банка покупателям в ипотеке (кредитовании);
• отказа ПФР выдать положенный маткапитал вне зависимости от закона РФ.

И  в том и в другом случае даже при положительных первоначальных шагах ждать решения ПФР нужно 30-60 дней. Это значит, что фактически продавец продал дом, получил за него залог, но оставшаяся часть суммы, а именно 466 тысяч рублей «повисли» в воздухе и нет никаких гарантий, что они будут переведены.

В привилегированном положении оказывается продавец дома, если сделка идет через банк. Он быстрее получает всю сумму. Но здесь сильно рискуют держатели сертификата маткапитала, так как Ипотека (кредит) будет взята, деньги отданы, дом куплен, но ПФР может отказать в переводе маткапитала в счет погашения ипотеки. Останется дом и долговые обязательства, которые покупатели будут обязаны удовлетворять ежемесячно. Банк не будет ждать, когда решится проблема.

Какие документы нужны, чтобы оформить сделку под продажу дома, скажут в тех организациях (ПФР, банк), куда будут обращаться непосредственные ее участники. По сути это — стандартный договор купли-продажи, документы от продавца, подтверждающие его личность, Право собственности и продажи дома.

Общие бумаги с каждой стороны при обращении в ПФ:

• заявление-требование перевести маткапитал в счет оплаты дома (пишет покупатель);
• СНИЛС (обе стороны);
• сертификат на право маткапитала (от покупателя);
• свидетельство рождения того ребенка, на которого и положены выплаты;
• договор купли-продажи, составленный заранее у нотариуса;
• дальнейшее подтверждение покупателя, что при завершении сделки он обязан будет выделить долю в новоприобретенном доме каждому члену его семьи.

Дополнительно продавец должен оформить у нотариуса справку, по которой он подтверждает частичное получение средств за дом и сколько покупатель ему еще должен.

Необходимо предоставить реквизиты, на которые ПФР должен будет перечислить деньги и все документы, подтверждающие личность продавца.

С банковским оформлением ипотеки для покупателя дома все сложнее. Нужно взять:

• выписку о составе семьи, причем речь идет об официально зарегистрированном браке, если сделка не проводится матерью-одиночкой;
• документ, подтверждающий наличие залогового имущества (но важно учесть, что банк не всегда его примет, особенно если в нем фигурируют доли несовершеннолетних, так как продать его в случае этого невозможно);
• справку с места работы о наличии официального трудоустройства;
• выписка из бухгалтерии предприятия о заработной плате.

Банк вправе затребовать от фактического заемщика по ипотеке иные документы. Все зависит от каждого конкретного случая.

В Пенсионном фонде обязательно учитывают:

• находится ли дом на территории РФ;
• соответствует ли он статусу жилого помещения;
• имеются ли удобства для проживания круглый год и могут ли там жить дети;
• заключение санитарно-гигиенической экспертизы, в частности наличие канализации, водопровода (искл. деревенский дом), минимальных удобств;
• что дом продается под пользование только семьи, получающей маткапитал.

Земельный участок, прилегающий к дому, должен быть оформлен под ИЖС, под личное подсобное хозяйство или под жилищную застройку. Если в деревне есть газ, то дом должен быть обязательно газифицирован. То есть по факту придется доказать, что выбранный дом подходит для проживания маленького ребенка.

Главный недостаток, из-за которого найти продавца дома сложно, это невозможность получить деньги в полной сумме и сразу. Вот список рисков, которые поджидают владельца дома, выставленного на продажу:

• окончательное получение суммы, идентичной маткапиталу не ранее, чем через 1.5 месяца от заключения сделки (исключение – оформление через банк, там покупатель передает кредитную сумму);
• продавец не может потребовать от ПФР выдачи остаточной суммы, даже мотивируя тем, что дом фактически продан;
• будет отказ ПФР – и причины почти всегда не указываются;
• потеря времени, если маткапитал не будет переведен. Сделку, конечно, расторгнут, первоначальный взнос продавец должен будет вернуть.

Важно! Сделка может быть признана недействительной, если после переезда в дом родители не оформили на детей их законные доли. В этом случае ПФР подает в суд и бюджетные средства возвращаются назад.